РОП | Новосибирск | Рейтинги. Оценки. Прогнозы

🔝 Рост просроченной задолженности по кредитам на новостройки в три раза опережает динамику по ипотечным кредитам в целом. Сентябрь ожидаемо стал рекордным по числу ипотечных сделок на новостройки в этом году. 📌 За месяц, по оценке агрегатора ДОМ.РФ, было выдано всего 125 тысяч ипотечных кредитов на 614 млрд. рублей, из них на новостройки — 72 тысячи на 441 млрд. рублей. Несложный расчет показывает, что средний кредит на новостройки составляет 6,125 млн рублей — это максимально возможный займ. Размер среднего кредита по остальным сегментам, равен 3,264 млн руб., что соответствует средневзвешенному размеру доплаты за комнату, если речь идет о расширении жилплощади. Общая задолженность по ипотечным кредитам с 1 декабря 2025 года по 1 сентября 2026 года выросла по РФ на 5%, а просроченн…

🛟 Застройщикам Новосибирска придется выбираться из кризиса перепроизводства без ипотечного костыля. Статистика, опубликованная на сайте ЦБ РФ, это уже не вчерашний день, а скорее позавчерашний. Но и текущей информации достаточно, чтобы понять, что ипотечная поддержка застройщиков завершена. Количество ипотечных жилищных кредитов, предоставленных под залог прав требования по ДДУ, показывает, что рынок поверил в отмену старых условий только в январе, когда был зафиксирован трехкратный скачок относительно 2025 года. Дальше покупатели и застройщики подспудно надеялись на вечный «последний вагон» или «предпоследнее китайское предупреждение». Но за неделю до октября Минфин объявил, что теперь точно все, и на рынке новостроек началась эйфория, переходящая в конвульсии. ❗️Последняя неделя сен…

💻 Расходы федерального бюджета и застройщиков Новосибирской области на льготную ипотеку за пять лет составили около 50 млрд. рублей. 📌 До старта льготной ипотеки разница между средневзвешенной ставкой по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным под залог прав требования по ДДУ, и ключевой ставкой ЦБ РФ составляла около 2%. С апреля 2020 года ипотека на новостройки работает не по рыночным принципам — убытки по льготным программам покрываются из федерального бюджета. Цены на новостройки разгоняются быстрее себестоимости, и застройщики получают возможность за свой счет субсидировать льготную ипотеку по своим проектам. ❗️В результате ключевая ставка становится выше средневзвешенной ставки по ипотечному кредиту на новостройки. В ноябре 2024 года в Новосибирской области она доходит до…

🫰Рыночный сегмент новостроек в нерыночной экономике. Практически все эксперты уверены, что в цене новостроек, начиная с апреля 2020 года, есть нерыночная составляющая в виде надбавки за льготную ипотеку. Споры касаются только её доли. По моей оценке, она составляет 23%-25%. Текущая разница в цене квадратного метра в новостройке и в готовых квартирах состоит из 5% премии за новое жилье и 23% наценки за льготную ипотеку. Средневзвешенная разница в цене квартир от застройщика и от инвестора в одном и том же доме в 2025 году составляла 23,5% — с тех пор она снижается вместе с ключевой ставкой. ☝️Чисто рыночным сегментом новостроек на время действия льготной ипотеки оставался только сегмент апартаментов. Первые успешные комплексы апартаментов, такие как «Джет», «Бонапарт», «Инские холмы»,…

🪙 Семья с одним ребенком и медианными зарплатами может взять в ипотеку квартиру в Новосибирске площадью 36 м2. Центр экономических исследований «РИА Рейтинг» на основе официальной статистики подготовил рейтинг регионов по уровню чистых медианных зарплат. 📌 Медианная зарплата — это значение, которое находится в середине зарплат всех работающих в регионе, половина зарабатывает меньше этой суммы, половина больше. С моей точки зрения, этот показатель намного точнее отражает ситуацию на рынке труда в регионе, чем средняя заработная плата. Медианная заработная плата в Новосибирской области составила во втором квартале 67 852 рубля. С учетом покупательной способности регион занимает 35 место в рейтинге по РФ и 6 позицию в Сибирском федеральном округе. На чистую медианную зарплату одного р…

🧑‍🧑‍🧒 Рыночная ипотека в Новосибирской области остается доступна только тем семьям, которым уже не нужна. 📌 По информации центра экономических исследований «РИА Рейтинг», за пять лет доступность рыночной ипотеки в Новосибирской области снизилась в 1,83 раза. В третьем квартале 2021 года ипотеку на рыночных условиях могли себе позволить 32,6% семей, в третьем квартале 2026 года, соответственно, 17,8%. 📍 По данным РОССТАТА, 20% самых обеспеченных жителей Новосибирской области в конце 2025 года имели среднедушевой доход 156 954 рубля в месяц или 471 тыс. рублей на семью из трех человек. Большая часть семей с такими доходами уже решила свой квартирный вопрос. Для второй 20%-й группы по уровню доходности в регионе рыночную ипотеку в банке не одобрят. Поэтому ипотеку на общих услови…