Выглядят как квартира, но юридически - совсем иначе
Выглядят как квартира, но юридически - совсем иначе По воскресеньям начинаем новую рубрику про инвестиционную недвижимость. И прежде чем разбирать конкретные проекты, давайте сначала разберёмся - что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры. Внешне разницы между ними может не быть. но вот юридически - статус разный Квартира - жилое помещение. Апартаменты - нежилое. И именно из этого статуса вытекают почти все особенности. ✔️ Регистрация В квартире можно оформить постоянную регистрацию. В апартаментах постоянной регистрации нет. Возможна временная, но зависит от статуса конкретного объекта, обычно возможна в апартах гостиничного типа. ✔️ Ипотека На квартиру можно использовать Семейную и другие льготные ипотечные программы. Для апартаментов действуют обычные кредитные программы банков. Семейная ипотека на них не распространяется. ✔️ Материнский капитал и налоговый вычет При покупке квартиры можно использовать маткапитал и при соблюдении условий получить имущественный налоговый вычет. С апартаментами эти инструменты не работают, так как они все же имеют статус нежилого помещения. ✔️ Налог на имущество Для квартиры ставка обычно существенно ниже. По апартаментам она может составлять от 0,5% до 2% кадастровой стоимости, поскольку речь идёт о нежилой недвижимости. Конкретная ставка зависит от региона и самого объекта. ✔️ А теперь самое важное для инвестора - налог при продаже Минимальный срок владения недвижимостью для продажи без НДФЛ составляет 5 лет. Для ряда случаев он сокращается до 3 лет, например, при наследовании, приватизации или дарении от близкого родственника. Апартаменты - нежилое помещение, поэтому только на основании того, что это Ваша единственная недвижимость, сократить срок до трёх лет нельзя. ❗️Важно❗️ По квартире, купленной по ДДУ, срок владения для НДФЛ отсчитывается с даты полной оплаты по договору. То есть Вы можете купить квартиру на старте строительства, полностью рассчитаться с застройщиком, и срок уже начинает идти. Для апартаментов как нежилой недвижимости по общему правилу срок владения начинает считаться с момента возникновения права собственности. А если нежилые апартаменты использовались собственником в предпринимательской деятельности - освобождение от НДФЛ после минимального срока владения может вообще не применяться. Такой сценарий нужно считать отдельно ещё на входе в инвестицию. А для инвестора апартаменты нужно оценивать вообще по другим критериям: ▪️где находится объект, ▪️кто будет им управлять, ▪️какой там сервис, ▪️какая инфраструктура, ▪️на кого рассчитан проект и какой сценарий дальнейшего использования. Апартаменты могут оказаться дешевле квартиры в той же локации. А могут стоить дороже, например, если это первая линия у моря, сильный гостиничный бренд, развитая инфраструктура и сервис. Поэтому апартаменты - это отдельный инвестиционный продукт со своей логикой