Вы тоже думаете, что сдавать 5 комнат — это круто?
Вы тоже думаете, что сдавать 5 комнат — это круто? Расскажу реальную историю. Женщина несколько лет постепенно выкупала комнату за комнатой. Первую. Вторую. Третью… Пока все 5 комнат не стали её. Для неё это была настоящая цель. Теперь оставалось самое приятное: сдать каждую комнату примерно по 12 000 ₽ в месяц и получать доход. 5 × 12 000 = 60 000 ₽ в месяц. На первый взгляд — отличный результат. Но когда мы начали разбирать эту инвестицию, я задала ей один вопрос: А кто будет снимать эти комнаты и как долго? И вот здесь простая математика начала меняться. Дом старый, двухэтажный. Объект находится на окраине города, транспортная доступность не самая удобная. Человек, у которого есть возможность арендовать полноценную однокомнатную квартиру, скорее всего, предпочтёт квартиру. Значит, у комнат будет своя аудитория. Командировочные на несколько месяцев. Люди, приехавшие на заработки. Те, кому нужно временное жильё. Те, кто сейчас вынужден экономить и ищет максимально доступный вариант. Для многих такая комната — не жильё на годы, а временное решение жизненной ситуации. Сегодня человек заехал. Через месяц, два или три его дела наладились — и он переехал. И всё начинается заново: объявление → реклама → звонки → показы → новый жилец → возможный простой. А комнат не одна. Их пять. Есть и ещё один фактор, который вообще редко появляется в красивых расчётах доходности. Пять комнат — это пять разных арендаторов. Разные характеры. Разный режим дня. Гости. Шум. Бытовые конфликты. Кто-то может курить. Кто-то — злоупотреблять алкоголем. И рядом живут соседи. При постоянной смене жильцов могут появиться жалобы и конфликты, которыми тоже придётся заниматься собственнику. Добавляем коммунальные платежи, уборку, мелкие ремонты, рекламу, простои между арендаторами и время самого владельца. И потенциальные 60 000 ₽ в месяц начинают выглядеть уже немного иначе. Но самое интересное было дальше. В этих пяти комнатах находится капитал примерно 7 000 000 ₽. И я задала следующий вопрос: А обязательно ли держать эти 7 миллионов именно здесь? Можно ли заставить этот капитал работать эффективнее — и при этом самой заниматься недвижимостью меньше? Мы начали рассматривать альтернативные варианты. Например, современную доходную недвижимость в Москве, Санкт-Петербурге или курортных локациях, где операционным управлением может заниматься профессиональная управляющая компания или отельный оператор. Но здесь важно другое. Я не считаю, что комнаты — это плохо, а апартаменты — хорошо. Так инвестиции не анализируют. Нужно поставить варианты рядом и посчитать: сколько вложено → какой реальный спрос → сколько будет простоев → сколько стоит привлечение арендатора → какие расходы → сколько времени требует управление → сколько останется чистыми → как может измениться стоимость самого объекта. И только после этого принимать решение. Инвестиционная недвижимость — это не просто «цена аренды × количество комнат». Это бизнес-модель. И считать её нужно до того, как вложили деньги, а не после. Если у вас уже есть квартира, комнаты или другой объект под аренду — или вы только думаете о покупке — напишите мне слово «РАСЧЁТ». Посмотрим, как ваши деньги будут работать в реальной жизни, а не только на бумаге. Людмила Игна Инвестиционный брокер по недвижимости 📍Москва | Работаю по России и зарубежом Прокладываю путь к процветанию через инвестиции в недвижимость.
Канал в каталоге Максиметера
186 подписчиков · Финансы и инвестиции