При выборе земельного участка рекомендуется оценивать юридические аспекты, геодезическ...
При выборе земельного участка рекомендуется оценивать юридические аспекты, геодезические и инфраструктурные риски Выбор участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — задача непростая. Покупателю нужно оценить не только характеристики самого участка, но и то, что под ними может быть скрыто. На практике выделяется три группы рисков, с которыми может столкнуться покупатель при выборе земли под строительство дома. Рассмотрим каждый из них. Группа 1. Юридические риски Первая группа рисков, связанная с выбором земли под строительство дома, — это юридические аспекты. Например, к ним относится вид разрешенного использования участка (ВРИ), наличие обременений. Проверить это можно, запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней содержатся сведения, от которых зависит, можно ли на участке строить жилой дом и оформлять прописку. При выборе участка под строительство важно обращать внимание не только на ВРИ, но и на зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). В ЕГРН и градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) отражаются ограничения, которые могут запретить или существенно осложнить строительство. Критически важны (они не подойдут для строительства дома): - водоохранные зоны (50–500 м от водных объектов); - охранные зоны линий электропередачи (от 2 до 55 м); - охранные зоны магистральных трубопроводов; - санитарно-защитные зоны производственных объектов и свалок; - охранные зоны объектов культурного наследия; - приаэродромные территории. Риск состоит в том, что покупатель может приобрести участок, на котором невозможно возвести жилой дом либо строительство будет сопряжено с дополнительными затратами (например, на инженерную защиту от затопления) С 1 марта 2025 года сделки с участками, границы которых не установлены, запрещены, то есть переход права собственности оформить не получится, таким образом, межевание является обязательным. Однако даже фиксация уточненных границ в ЕГРН не устраняет возможные риски. Поэтому проверка фактических границ и площади с выносом границ в натуре является важным аспектом, позволяющим исключить риски, связанные с наложением границ. При выборе участка под строительство дома, как и другой недвижимости, есть риск столкнуться со скрытыми наследниками или банкротством собственника, залогами или арестами, из-за чего сделку могут оспорить в суде. Выписка из ЕГРН покажет зарегистрированные права третьих лиц: сервитуты (право проезда, прокладки коммуникаций), залоги по кредитам предыдущего собственника, аресты по решению суда. Сервитут означает, что сосед или сетевая организация может прокладывать через участок трубы и кабели. Группа 2. Геодезические и экологические риски Известно, что даже при «чистой» выписке из Росреестра участок может оказаться непригодным для строительства или проживания по природным факторам. Не всегда все риски могут быть выявлены только на основании проверки документов, и требуется физический осмотр, так как необходимо понимать, как устроен подъезд к участку, какой ландшафт на участке, возможно ли там строительство с учетом грунтов и сложившегося землепользования. Есть участки, которые представляют собой части эрозионных оврагов, и строительство там ограничивается. Группа 3. Инфраструктурные риски. К этой группе рисков эксперты относят наличие коммуникаций рядом с участком. Потенциальному покупателю необходимо понимать, имеется ли договор на технологическое присоединение с сетевой организацией и подтвержденные мощности (сети могут быть перегруже