7 грубых ошибок продавцов: — 20 августа 2026 г. в 08:16:03.866
7 грубых ошибок продавцов: 1️⃣ Дом существует фактически, но надлежащего кадастрового учёта и оформления права нет Перед вами может стоять прекрасный двухэтажный дом. Но для сделки важно не только то, что видят глаза. Важно, что существует юридически и какие сведения содержатся в ЕГРН. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, при наличии предусмотренных законом оснований может быть признана недействительной. Ст. 168 Гражданского кодекса РФ. Покупать объект по принципу «потом сами оформите» я своим клиентам не советую. 2️⃣ Земельный участок не отмежёван. С 1 марта 2025 года отсутствие в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка является препятствием для проведения регистрационных действий с ним. То есть вариант: «Покупайте сейчас, а границы потом уточните» — уже не рабочая схема. 3️⃣ Дом не имеет точной координатной привязки к земельному участку На бумаге есть участок. На бумаге есть дом. Но где именно этот дом расположен относительно границ участка — должным образом не определено. После измерений кадастрового инженера может выясниться, что: 🚩 часть дома; 🚩 пристройка; 🚩 фундамент заходят на соседний участок. Поэтому при проверке недостаточно увидеть в выписке ЕГРН слова «жилой дом». Нужно сопоставлять границы земли и контур самого здания. 4️⃣ По документам дом — 40 м², а по факту — 130 м² И я действительно слышала реакцию: «Так это же хорошо! Налог меньше платить!» Для продавца эта мысль может казаться привлекательной. Для покупателя — это огромный красный флаг 🚩 Потому что покупатель должен понимать, какой именно объект он приобретает юридически и соответствует ли фактическое состояние дома сведениям ЕГРН. Особенно важен вопрос добросовестности приобретателя. Ст. 302 Гражданского кодекса РФ. Также важен принцип разумной осмотрительности. Ст. 401 Гражданского кодекса РФ. До покупки обязательно нужно выяснить: ✔ законно ли произведена реконструкция; ✔ можно ли оформить существующую площадь; ✔ соблюдены ли отступы; ✔ не выходит ли дом за границы участка; ✔ нет ли иных градостроительных нарушений. 5️⃣ Продавец обещает: «Прописаться точно сможете, участок же ИЖС!» Не торопитесь верить. Назначение земельного участка и назначение самого здания — разные вещи. Для регистрации по месту жительства дом должен иметь соответствующий статус жилого дома, а объекту должен быть присвоен адрес в установленном порядке. Поэтому проверяем не слова продавца, а: ✔ сведения ЕГРН; ✔ назначение здания; ✔ адресные данные. 6️⃣ Никто не проверяет банкротные риски продавца А прекрасные документы на дом — ещё не вся юридическая экспертиза. Необходимо оценивать финансовое положение продавца и его супруга/супруги. Особенно важны: Ст. 213.32 Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — «Особенности оспаривания сделки должника-гражданина». И: П. 2 ст. 61.2 Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Эта норма предусматривает возможность оспаривания определённых подозрительных сделок, совершённых в течение трёх лет до принятия заявления о банкротстве, при наличии предусмотренных законом обстоятельств. Поэтому мы проверяем не только объект. Мы проверяем самих участников сделки. 7️⃣ Дом передали, ключи отдали — а нормальный акт приёма-передачи не составили «Зачем бумажки? Мы же договорились!» А потом возникают вопросы: — Когда именно передали дом? — В каком состоянии? — Что осталось внутри? — Какие показания счётчиков? — Какие недостатки зафиксированы? — Переданы ли ключи и документы? Ст. 556 Гражданского кодекса РФ — «Передача недвижимости». Если недвижимость передана с недостатками, применяются также: Ст. 557 Гражданского кодекса РФ и Ст. 475 Гражданского кодекса РФ. Акт приёма-передачи — это не формальность. Это документ, которым мы фиксируем момент и фактическое состояние передаваемой недвижимости. И, самое Важное в третьей части поста ⬇️