Загружаем канал…
Мы используем файлы cookie для работы сайта и аналитики посещаемости. Подробнее в Политике обработки данных и Правилах.
Бизнес
💰 Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость. 🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com ⚠️ НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️ 💸Реклама: https://t.me/atsogoev_bot ✅ Отвечаю лично: https://max.ru/u/f9LHodD0cOK0Js3rdEAzOM2kmPTkJmLtOF-GcwMPcPCt7eriYN3HbyJd_yo
Про элитные загородные инвестиции. 🏢 NF Group рапортует: за четыре года первичный рынок элитной загородной недвижимости Подмосковья изменился до неузнаваемости. По данным коллег, из 33 поселков с открытыми продажами 29 запущены после 2021 года. Пять лет до этого рынок почти не пополнялся новыми проектами - и вдруг взрывной рост: 9 стартов в 2022-м, 11 - в 2025-м, ещё три за первый квартал 2026-го. 📊 Цифры по итогам первого квартала 2026 года: объем предложения вырос на 23% до 815 лотов, совокупная стоимость всего элитного загородного предложения Московского региона достигла 1 трлн рублей (+28% за год). Средний бюджет сделки при покупке коттеджа - 209 млн рублей, что на 40% больше, чем год назад. 👤 Параллельно менялся покупатель. До 2020-го это был мужчина 40-55 лет из «старой» элиты …
Читать целиком🤗 Царство Фантастического Абсурда - всё ✍️Минюст зарегистрировал Указание Банка России № 7315-У «О дополнительных требованиях к содержанию решения о выпуске цифровых финансовых активов», вступающее в силу 1 октября 2026 года. ⤵️Для всех эмитентов ЦФА вводятся три обязательных элемента в решении о выпуске: 1️⃣ Финансовое положение – годовая отчётность за 3 года (или за каждый год при меньшем сроке) с аудиторским заключением, если требуется, а также промежуточная отчётность за последний период (3, 6 или 9 месяцев). 2️⃣ Кредитный рейтинг – ссылка на сайт агентства с указанием рейтинга (или прогноза), либо явное указание на его отсутствие. 3️⃣ Защита прав инвесторов – прописываются порядок и сроки информирования о неисполнении обязательств, возможные действия держателей ЦФА при нарушени…
Читать целиком🏢 В Москве сейчас есть такой парадокс: офисные объекты класса А и В+ возводятся там, где офисы не нужны в принципе - промзоны, дальние окраины и прочие неудобья. На основании этого факта некоторые делают далеко идущие выводы о том, что рынок офисов ждет обвал. При этом Москва как локация разбирается как единое целое - будто бы спрос на офисы в Метрогородке и спрос в Белорусском деловом районе это одно и то же, и переизбыток предложения в одной локации автоматически повлияет на ставки во второй. 🏭 Небольшой экскурс в не такое уж далёкое прошлое. Примерно с 2009 года (а точечно с начала двухтысячных) в Москве был бум редевелопмента: бывшие промышленные предприятия перестраивались и превращались в бизнес-центры (а некоторые и в торговые комплексы). Объекты возникали ниоткуда, сразу по 20…
Читать целиком«Зачем покупать коммерческую недвижимость, если облигации или депозиты приносят такую же доходность?» ☝️ Это очень популярный и до слёз знакомый вопрос, на который на этом канале не единожды давался ответ в разных формах. У коммерческой недвижимости есть ряд принципиальных отличий от облигаций и депозитов. 📈иВ отличии от инструментов фиксированной доходности, арендная плата коммерческой недвижимости растёт с течением времени за счёт индексации, а вследствии этого растет и стоимость самого объекта недвижимости. Например, купив приносящий доход объект коммерческой недвижимости, можно не только получать рентный поток на уровне 7-10% годовых, но и зарабатывать дополнительные 4-6% на росте капитализации объекта недвижимости в долгосрочной перспективе. 💸 Положив 10 000 000 рублей на депозит…
Читать целиком🎭 У собственника апартаментов рано или поздно возникает желание переложить операционку на кого-то другого. Показы, заселения, счётчики, ремонт стиральной машины - всё это хочется передать «профессионалам». Самый очевидный путь - доверительное управление - оказывается и самым дорогим (писал об этом здесь). 📗 Но альтернативы есть. Их три, правда зарегистрировать ИП всё же придётся: 🔹 Договор возмездного оказания услуг. «Профессионалы» ищут арендаторов, показывают объект, ведут текучку, но договоры подписывает собственник и деньги идут ему напрямую. Признаков ДУ ноль. Стоит 5-8% от потока. Негативных налоговых последствий нет. 🔹 Агентский договор. Агент заключает договоры аренды - от имени собственника или от своего, но всегда за счёт собственника недвижимости. Агент платит НДС только с…
Читать целиком💉 Знаете, что я заметил? Пока все спорят, что надёжнее - аптека или супермаркет, тихо и незаметно выросла целая новая категория арендаторов. Косметология. Да-да, те самые клиники эстетической медицины, куда на процедуры ходит и стар, и млад. И если помещение расположено в правильном месте, арендатор из этой новой категории имеет все шансы арендовать его очень дооооолго. 📊 Цифры за 2025 год говорят сами за себя: рынок инъекционной косметологии прибавил 34% в деньгах и дошёл до 59 млрд ₽, а количество «уколов красоты» выросло на 32%, до 11,5 млн процедур. Аппаратная косметология рванула ещё сильнее - объём увеличился в полтора раза, до 244,8 млрд ₽, при 23,1 млн проведённых манипуляций (+40% год к году). На 2026-й участники рынка ждут прироста ещё на 15-20%. Судя по этим цифрам, выручка к…
Читать целикомКак там дела у главного торгового коридора России - Невского проспекта? 📊 За девять месяцев 2026 года на Невском проспекте открылись или были анонсированы 49 магазинов и заведений, а закрылись 60. Годом ранее было 43 открытия и 42 закрытия. Это данные NF GROUP. 🍽 Структура при этом почти не изменилась. Общепит по-прежнему занимает 35% площадей, фешн 23% (годом ранее 24%), развлечения, включая музеи, выставки и киберклубы, 7%. На продуктовые и сувенирные магазины приходится по 6%, на банки и книжные по 5%. Самый устойчивый профиль - рестораны: помещение, где было кафе, после смены арендатора, как правило, снова становится кафе. 👠 Основная ротация происходит в фешн и товарах непервой необходимости. Закрылись Montblanc, SOKOLOV, Calzedonia, «Л'Этуаль», «РИВ ГОШ». Открылись аптеки и «Улы…
Читать целиком🏮Стиль пьяницы, обезьяны, змеи, журавля, богомола… 📺 В видеосалонах начала 90-х показывали старые гонконгские фильмы про монахов шаолинь и их смертоносные стили ушу! Когда я начал заниматься инвестициями в коммерческую недвижимость оказалось, что здесь тоже есть свои стили - Core, Core Plus, Value-Added и Opportunistic. 🔀 В чем разница? Кто же, если не я откроет тайное учение мастеров инвестиций в недвижимость, передающееся из уст в уста! 💼 В основе инвестирования в любой актив лежит важность понимания взаимосвязи между риском и доходностью. Каждый из стилей инвестирования характеризуется своим уровнем риска и средними показателями доходностей, характерных именно для него.. Core (ядрёный) - самый консервативный стиль. Инвестор, использующий его осторожен как суслик, ведь он вклады…
Читать целиком👋 Друзья, вышла моя новая колонка в Forbes! О чём там? 🫣 На рынке есть страшилка: если у бизнес-центра много собственников, он будет годами стоять пустым. Что-то типа сглаза, такой принцип. Инвесторы демпингуют, управление разваливается, арендаторы обходят стороной. Нечистая сила, не иначе. 📊 А как же народная примета? Качественный БЦ класса А с мультисобственностью за два года заполняется на 80–90% и выше. ☝️Примета-то есть, но работает не всегда. Я разобрал четыре тайных ингредиента, которые снимают сглаз и помогают сдать офис за полтора года после сдачи. Читать здесь Это настоящая аланская магия. Да, кстати, не забудьте про сегодняшний вебинар!
Налоговая реформа для инвесторов: что ещё важно знать 📑 Согласно новому законопроекту о реформе налогообложения будут также изменены некоторые нормы, касающиеся частных инвесторов. 1️⃣ Двойной лимит 13%. Сейчас ставка 13% действует отдельно для зарплаты (до ₽2,4 млн в год) и отдельно для инвестдоходов (ещё до ₽2,4 млн), а инвестдоходы сверх лимита облагаются максимум по 15%. Законопроект объединяет большинство доходов в одну совокупность со шкалой 13-22%. 13% останется только на первые ₽2,4 млн суммарно, всё сверху пойдёт по прогрессивной шкале, и потолок 15% для инвестдоходов тоже исчезает. 📈 Максимальная ставка 22% по-прежнему действует для части дохода свыше ₽50 млн в год. Но теперь в эту сумму войдут и инвестдоходы: продажа бумаг и недвижимости, доходы по ЦФА, выплаты по паям. 🔍…
Читать целикомЗПИФы для квалов обложат налогом на прибыль 📑 Правительство внесло в Госдуму большой законопроект о внесении изменений в Налоговый кодекс (распоряжение от 30.09.2026 № 2708-р). Среди штрафов, акцизов и НДС на зарубежные посылки есть и пункт, который меняет экономику коллективных инвестиций в недвижимость. 🏢 Закрытые и интервальные ПИФы, паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов, становятся плательщиками налога на прибыль. Ставка 15%. Налог удерживает УК как налоговый агент и перечисляет в бюджет до 28-го числа следующего месяца. В пояснительной записке облагаемые доходы перечислены прямо: дивиденды, проценты, роялти и !арендные платежи! 💸 Аренда - главный доход любого рентного ЗПИФН. Склады, офисы, стрит-ретейл... Всё, что фонд получает от арендаторов, теперь облагае…
Читать целикомЧто происходит с инфляцией в России? 🗝️ Ключевая ставка ЦБ РФ перестала снижаться: после десяти снижений подряд, с пиковых 21% в 2025 году до 14%, 11 сентября 2026 года Банк России сохранил ее на уровне 14%. Цель Банка России по инфляции остается на уровне 4% годовых. 🚨 Однако, есть проблема: официальная инфляция снова ускоряется: если в сентябре 2025 года цены выросли на 4,29% с начала года, то в сентябре 2026-го рост составил уже 4,81%. 📊 По сентябрьскому опросу «инФОМ» для ЦБ, россияне ждут роста цен в ближайший год на 14,2%, а фактический рост цен за последний год оценивают в 15,1%. ❓Почему инфляция может ускориться уже к концу 2026 - началу 2027 года: ✅ Предновогодний спрос. Впереди четвертый квартал, традиционно отмеченный всплесками потребительской активности населения и ро…
Читать целиком
