👀 А что такое ставка капитализации? — 11 июня 2026 г. в 12:04:07.623
👀 А что такое ставка капитализации? 💸 Вопрос даже не в том, что это такое, а зачем это нужно! 🚗 Начну объяснять издалека! Есть такая популярная теория «как только машина покидает автосалон, она сразу обесценивается примерно на 10%». Я не знаю, правда ли это, и мне неинтересно в этом разбираться. ☝️Но вот что я знаю! Коммерческая недвижимость без арендатора (пустое помещение) может стоить сколько угодно, хоть миллион миллионов за м2. Но как только помещение сдается в аренду оно тут же приобретает совершенно определенную стоимость. И это не абстрактное значение, а вполне конкретное. 🧮 Упрощённо стоимость недвижимости с арендатором считается так: (Годовая арендная плата - расходы) / Ставку капитализации 🏪 Например, инвестор купил пустое помещение в новостройке внутри МКАД за ₽20 млн. Ожидания инвестора были несколько завышенными, плюс в локации началась конкуренция. Помещение довольно долго искало своего арендатора, и собственник в конце концов был вынужден сдать его за ₽1.5 млн./год. Расходы, которые нёс собственник, составили ₽200 тыс. 🔍Чтобы найти решение задачки и оценить стоимость недвижимости из примера нам необходимо поискать ставку капитализации. 🔦 Где же ее найти? Можно развесить в районе на столбах объявление «Потерялась ставка капитализации (Cap.rate). Нашедшему звонить по тел.:ХХХХХХ». Это была шутка, можно улыбнуться. Улыбайтесь, я жду... 📑 Найти ставку капитализации можно в специальных источниках, например, в аналитических отчетах. Я лично всем счастливым обладателям стрит-ритейла в Москве рекомендую обращаться к аналитике SimpleEstate. 🗒️Например, в актуальном отчёте SimpleEstate написано, что ставка капитализации помещений ГАБ до 300 м2 составляет в Москве 7.6% (см.стр. 2). 🟢 Итого: (₽1.5 млн.- 200 т.)/7.6% = ₽17,1 млн. 🖲️ То есть помещение имеет справедливую оценку стоимости на уровне ₽17,1 млн. 🛅 Разница между пустым и арендованным помещением составляет, таким образом, ~₽2,9 млн. 🔀 Многие инвесторы и собственники объектов рентной недвижимости считают, что их недвижимость стоит ₽ХХХ т./м2. На самом деле стоимость их объекта это не более, чем отражение дохода, который в реальности приносит этот объект.