Стоит ли сейчас инвестировать на стартах продаж в Москве?
Стоит ли сейчас инвестировать на стартах продаж в Москве? ❓ Короткий ответ: для реализации спекулятивной стратегии с выходом через 1,5-2,5 года - это весьма рискованно. 📉 Сейчас в Москве (старой и новой) продаётся около 4 тыс. квартир в месяц. В 2023 году было 7,8 тыс., почти вдвое больше. Мой прогноз на 2028 год - 2,8-3,4 тыс. Сентябрьский всплеск перед 1 октября - очередной «последний вагон», а не разворот тренда. При этом средняя цена в сделках в Москве (старой и новой) в 2023 году была ₽328 тыс./м2, а сейчас средняя цена предложения уже ₽728 тыс./м2. (за три года рынок сместился в бизнес- и премиум, отсюда и цены). 🏗 В продаже сейчас 56,8 тыс. лотов. В 2023 году только в строящихся корпусах было 60,6 тыс. Застройщики потихоньку сокращают запуски новых проектов, поэтому мой прогноз на 2028 год - 55 тыс. лотов в продаже. ❗Но спрос падает быстрее предложения: в 2023 году рынок был способен переварить всю экспозицию примерно за 8 месяцев, сейчас за 14, в 2028 году на продажу всех выставленных лотов понадобится 16-20 месяцев. 💸 Застройщики ответят на ограниченный спрос, нормальный уровень экспозиции и высокие цены скидками. Сейчас 5-10% от прайса - норма, к весне 2027 года нормой станут 10-15%, а что будет в 2028 году? 🔑 Конечно, есть фактор снижения ключевой ставки. Но вот в чём проблема: предсказать падение темпов продаж и рост цен лично у меня получается куда лучше, чем движение ставки. И главное: более-менее массовый спрос на рынке отмечается тогда, когда ставки по ипотеке (не ключ, а реальные ставки) уходят ниже 12%. Помимо снижения ставки просрочки по ипотечным кредитам должны быть на уровне нормы, чтобы банкам не требовалось включать риск в стоимость кредита. 🧩 Из этого следует, что продажа переуступок к 2028 году превратится в квест. На выходе главный конкурент инвестора - застройщик в том же ЖК со скидками и субсидированными ставками, которые частный продавец предложить не может. 💡 Итого: инвестирование в жилые новостройки на веселых стартах в Москве сейчас дело тонкое и опасное. Есть шанс либо совсем не заработать, либо даже потерять. В очень редких случаях и в точечных проектах можно будет заработать +2-3% к инфляции. Согласны со мной? 👍 Да 🔥 Нет 👀 Мне по 🥁