⚖️ Нужно ли учитывать влияние инфляции в финансовых моделях в недвижимости?
⚖️ Нужно ли учитывать влияние инфляции в финансовых моделях в недвижимости? Единого мнения на этот счет нет. Но вот вам факт: из тысяч финансовых моделей, которые я видел только в нескольких десятках были дополнительные расчеты с попытками учесть влияние инфляции. Но если очень хочется, то как это сделать? 🎯 Объясняю как могу просто. Представим простейший проект! Он длится три года, ставка дисконтирования 12%. Чистый денежный поток у проекта такой: вложили -₽1 000, через год довложили ещё -₽100, а на третий год получили +₽1 900. Если посчитать по формуле IRR составит 32,93% — неплохой результат! Но это номинальная доходность, которая не учитывает обесценение денег. 💸 Мы можем сделать прогноз инфляции на три года и посчитать влияние инфляции. Например, прогноз инфляции в первый год составляет 7%, 10% во второй и 15% в третий год. 🧐 Для получения корректного значения среднегодовой инфляции нужно посчитать среднее геометрическое (вспоминаем школу!) и в результате имеем 10,62%. 🔢 Нужно скорректировать на инфляцию ставку дисконтирования. Если изначально мы использовали 12%, то с учётом инфляции она составит 23,89% по формуле: (1 + номинальная ставка) × (1 + инфляция) - 1. Или (1+12%)*(1+10,62%)-1. Напоминаю, ставка дисконтирования нужна для расчета NPV! 📉 После пересчёта IRR с учата инфляции по формуле (1 + IRR) × (1 + инфляция) - 1, картина кардинально меняется: реальная IRR составляет всего 20,17% вместо 32,93%. 📉 Ну и после пересчета NPV тоже снижается с ₽379,81 до ₽126,83. 🧮 Расчеты здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/13h44eUaVXqO9hvLVmpSSN8MrIvcFOdcg1EKwA6YElxU/edit 🔗 Всё, учли инфляцию! 👍 Всё понятно 🔥 Очень сложно! 👀 Буду разбираться...