👋 «Ну всё, я съезжаю. Приятно было познакомиться» - ни один инвестор не хочет услышать...
👋 «Ну всё, я съезжаю. Приятно было познакомиться» - ни один инвестор не хочет услышать такие слова от арендатора после покупки ГАБа. 📄 На что стоит обратить внимание в договоре аренды? 🔒 Если в договоре нет пункта, позволяющего арендатору выйти из отношений досрочно, он связан договором до конца срока: даже если съедет, аренду платить придётся дальше. А вот если в договоре есть строка «арендатор вправе отказаться от исполнения договора, уведомив арендодателя за 2 месяца», то долгосрочный договор на 10 лет на деле может оказаться весьма краткосрочным. Поэтому покупателю ГАБа следует обратить внимание на формулировку такого пункта в договоре. ⏱️ В российских договорах право на выход чаще всего отсутствует у арендаторов складов класса А, особенно построенных под конкретного арендатора (build-to-suit). 📑 В большинстве остальных случаев арендатор может завершить арендные отношения досрочно. Увы, это российская специфика. А если срок договора истёк и арендатор продолжает работать без возражений собственника, договор становится бессрочным, и выйти из него можно, уведомив арендодателя за 3 месяца, если договор не устанавливает иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). 💰 Но за досрочный выход из договора может предусматриваться плата. Закон разрешает договориться о том, что право на отказ стоит конкретных денег (п. 3 ст. 310 ГК РФ). На практике её чаще всего привязывают к обеспечительному платежу: при досрочном отказе депозит арендатору не возвращается. Но формулировка должна быть точной. Размытое «удерживается в счёт компенсации потерь» суд может признать неосновательным обогащением, а явно несоразмерную сумму - снизить. ⚠️ Арендатор может уйти. Но помещение должно быть ликвидным, чтобы быстро заменить одного арендатора на другого. Не стоит покупать «качественного арендатора», лучше купить качественное помещение.