🛑 Мина замедленного действия: почему мы «тормозим» сделку, которую клиент уже готов оп... — 23 марта 2026 г. в 17:59:00.019
🛑 Мина замедленного действия: почему мы «тормозим» сделку, которую клиент уже готов оплатить? Ситуация — классика нашей практики. Клиент влюблен в квартиру, цена — огонь. Но когда мы начали вникать в детали, нашли юридический парадокс. В чем казус? Семья продает квартиру, где использовался маткапитал. И вот тут начинается магия дат: • 20.12.25 — У продавцов рождается третий ребенок. • 30.12.25 — Органы опеки выдают приказ на продажу. Но в нем указаны только двое детей. • Сюрприз: Встречку они уже купили по этому «кривому» приказу и наделили там только двоих. Позиция риелторов и юристов продавца: «Да всё нормально! Опека же разрешила? Разрешила. Раз в приказе двое, значит, на третьего наделять не нужно. Он родился позже, чем подавались документы. Не заморачивайтесь!» Почему мы говорим «СТОП»? ✋ Закон (256-ФЗ) говорит: жилье с маткапиталом принадлежит всем детям. 1. На момент сделки ребенок уже родился. Он полноправный член семьи. 2. Тот факт, что опека «проглядела» младенца из-за инерции бюрократии, не лишает его права собственности. 3. Получается противоречие: ребенок есть, а доли в продаваемой квартире у него нет. И во встречке его тоже «забыли». Чем это грозит нашему покупателю? Это прямой путь к оспариванию сделки. Через пару лет прокуратура или сам подросший ребенок могут заявить: «Меня обделили!». Суд в 99% случаев встанет на сторону ребенка. Итог для нашего клиента: риск потери части квартиры и долгие суды. Как правильно действовать в такой ситуации? 1. Актуализация данных: Продавцы обязаны вернуться в опеку и сообщить о рождении ребенка. 2. Новый приказ: Нужен документ, учитывающий права всех троих детей. 3. Цепочка наделения: Ребенок должен получить свою долю. Либо продавцы наделяют его сначала здесь, либо (что логичнее) включают его в число собственников во встречке, корректируя документы там. Да, это затягивает сроки. Да, юристы и риэлтер продавца нервничают. Но мы здесь для того, чтобы снять все риски. А вы бы как поступили? 👎🏻Выбирать другой объект 💯Настаивать на наделении 3 го ребенка 👍🏻Рисков нет, надо брать квартиру