Итоги I полугодия 2026 г. Рынок жилья. — 17 июля 2026 г. в 15:44:33.025
Итоги I полугодия 2026 г. Рынок жилья. (по данным ДОМ.РФ) 1. Макроэкономический контекст и спрос Общий объем: ~120 млн кв. м жилья. Денежный поток: Поступления в отрасль составили 2,3 трлн руб. (+11% к аналогичному периоду 2025 г.). Однако этот рост обеспечен исключительно январем и июнем — месяцами ажиотажного спроса на фоне обсуждений изменений условий «Семейной ипотеки». Без учета этих месяцев динамика отрицательная. Структура финансирования сделок: * Ипотека — 68% от всех продаж (в денежном выражении). * Собственные средства и рассрочка — 32%. Динамика ипотечных выдач (I пол. 2026 vs I пол. 2025): * Общий прирост объема выдачи рыночной ипотеки: +183% (с 432 млрд до 821 млрд руб.). * Господдержка: 1,4 трлн руб. (+16%). Ее доля снизилась с 70% до 63%, рыночная ипотека заняла 37% рынка против 30% годом ранее. * Первичный рынок (ДДУ): 1,19 трлн руб. (+104%). * Вторичный рынок и ИЖС: 1,03 трлн руб. (+13%). Текущий спрос: Не позволяет поддерживать распроданность строящегося жилья на стабильном уровне (снижение на 3 п.п., до 39%). Риски дальнейшего снижения сохраняются. 2. Ценовая ситуация Рост цен на строящееся жилье за полгода составил 3,6% при инфляции 4,2%. Реальная стоимость новостроек фактически не изменилась или незначительно снизилась. Основной скачок пришелся на периоды повышенного спроса (январь-июнь). С февраля темп роста замедлился. Региональная динамика номинальных цен (топ-регионы по росту): * Ленинградская область: +7,9% * Санкт-Петербург: +6,6% * Московская область: +5,7% * Москва: +4,9% * Свердловская область: +4,1% * Новосибирская область: +3,5% * В Краснодарском крае зафиксировано снижение цен на 1,8%. 3. Предложение и баланс рынка Запуск новых проектов: Застройщики вывели на 12% больше новых проектов, чем год назад (+35% в I квартале, -5% во II квартале). Весь рост портфеля происходит за счет объектов, где продажи еще не открыты. Поведение девелоперов: Из-за охлаждения спроса застройщики откладывают старт открытий продаж. Доля проектов со стартом реализации в течение 30 дней после запуска упала до 43% (против ~50% в 2022–2024 гг.). Продажи: Текущая скорость продаж отстает от темпов строительства. * 27% всего портфеля строящегося жилья (33 млн кв. м) имеют распроданность ниже нормы. * Из них 12,5 млн кв. м приходится на регионы с дефицитом спроса. Географический дисбаланс: Баланс смещается в сторону профицита предложения. В 49 субъектах РФ объем нового предложения за последние 12 месяцев превышает текущую емкость спроса. Число регионов с риском дефицита спроса выросло, а с риском дефицита предложения — сократилось. 4. Финансовое состояние отрасли и проектное финансирование Эскроу-счета: Объем средств вырос лишь на 1% с начала года. Поступления едва покрывают раскрытия для ввода готовых домов. Покрытие задолженности по проектному финансированию средствами эскроу снижается из-за растущей выборки лимитов. Ставки кредитования: Ставка по проектному финансированию стабилизировалась на уровне ~10%. Кредиты со ставкой свыше 20% практически исчезли, но растет доля кредитов под 12–20%. Качество кредитного портфеля оценивается как хорошее. 5. Ключевые риски (прогноз) 1. Высокая ключевая ставка Банка России (прогноз стагнации в диапазоне 13–16% годовых вместо ожидавшегося быстрого снижения), ограничивающая доступность ипотеки без господдержки. 2. Недостаток устойчивого платежеспособного спроса, ведущий к накоплению непроданных остатков. 3. Усиление региональных дисбалансов (затоваривание рынков). 4. Ухудшение финансового состояния застройщиков из-за низкой оборачиваемости капитала и долговой нагрузки. 5. Нормативные изменения, влияющие на выдачу ипотеки. 6. Вероятный пересмотр Банком России средней ключевой ставки выше прогноза