Дубай в 2026 году: что происходит с недвижимостью и стоит ли инвестировать прямо сейчас?
Дубай в 2026 году: что происходит с недвижимостью и стоит ли инвестировать прямо сейчас? После рекордного конца 2025 года рынок недвижимости Дубая стал более сдержанным. Инвесторы внимательнее оценивают проекты. На что стоит обратить внимание? Разбираемся вместе с Александрой Калчевой, менеджером по развитию бизнеса For You. Ключевые цифры собрали в карточках, а все подробности — ниже. Рынок охладился, но не ослаб • В первом квартале 2026 года количество сделок в Дубае снизилось примерно на 17% по сравнению с рекордным четвёртым кварталом 2025 года — с 54,5 тыс. до 45 тыс. • При этом общий объём продаж практически не изменился: 137 млрд дирхамов ОАЭ против 137,9 млрд кварталом ранее. Снижение произошло прежде всего по количеству сделок, а не по общей стоимости рынка. Инвесторы стали осторожнее, однако капитал не ушёл. Как чувствуют себя разные сегменты рынка? • Наиболее заметное охлаждение произошло в сегменте переуступок строящейся недвижимости: между февралём и мартом объём таких сделок сократился более чем на 40%. Спекулятивные сделки, где инвестор рассчитывал на быстрый рост и перепродажу до завершения строительства, оказались наиболее чувствительными. • Но говорить о развороте рынка вниз пока преждевременно. Цены в Дубае по-прежнему выше прошлогодних уровней: в первом квартале 2026 года средняя стоимость жилья была выше на 9,1% год к году. Рост стал менее агрессивным, но для перегретого рынка это скорее нормализация, чем негативный сценарий. • В других эмиратах картина выглядит не хуже. В Абу-Даби в 1 квартале 2026 года прошло 8 315 сделок, а их совокупная стоимость выросла до 46 млрд дирхамов ОАЭ. Даже при небольшом снижении количества сделок к предыдущему кварталу общая капитализация рынка выросла. • Премиальная недвижимость — отдельный разговор. По данным Dubai Land Department, инвестиции в элитный сегмент в первом квартале выросли на 26% год к году и достигли 87,71 млрд дирхамов ОАЭ. Что это значит для инвестора? Дорогой качественный продукт в ОАЭ продолжает продаваться даже на фоне геополитической турбулентности. Премиальный сегмент тоже реагирует на настроение рынка, но, как правило, мягче, чем массовый. Его поддерживают более устойчивые покупатели — состоятельные частные инвесторы, которые покупают не сколько ради быстрой перепродажи, сколько с целью сохранения капитала, образа жизни, налоговой и валютной диверсификации. Почему рынок остаётся устойчивым? • Во-первых, рынок ОАЭ держится не только на российских инвесторах, вопреки распространённому мнению. Внутренний и региональный спрос остаются сильными. По итогам 2025 года, 56,6% инвесторов на рынке Дубая были резидентами. В первом квартале 2026 года вложения инвесторов из Омана, Катара и Саудовской Аравии составили 12,23 млрд дирхамов ОАЭ, а арабские инвестиции — ещё 12,11 млрд дирхамов ОАЭ. Индия также остаётся одним из ключевых источников иностранного спроса. Именно диверсификация делает рынок более устойчивым. Тезис «если один поток покупателей уйдёт, рынок обвалится» сегодня нерелевантен. • Во-вторых, операционная среда в стране остаётся стабильной. Банковская система работает в штатном режиме, государственные органы продолжают проводить сделки, регистрационные процедуры не остановлены. Центральный банк ОАЭ в марте 2026 года утвердил пакет мер по поддержке устойчивости финансовых институтов, а Земельный Департамент Дубая только за первый квартал провёл 718 160 процедур, из которых 60 303 были сделками с недвижимостью. Ключевые выводы Краткосрочное охлаждение вероятно, особенно в массовом и перегретом сегменте. Покупатели стали осторожнее, сроки принятия решений увеличились, а проекты без сильной локации и понятной инвестиционной логики будут конкурировать сложнее. Но для опытного инвестора такие периоды часто становятся окном возможностей, чтобы зайти в действительно качественный актив, когда ажиотаж снижается. @deIaemdengi