Елена Ермолова. Юрист. Калуга. Земля, недвижимость, стройка
Прочее · 2 сентября 2026 г.
Продали землю за ту же сумму, за что купили, а ФНС доначислила НДФЛ? Что делать и как п... — 2 сентября 2026 г. в 12:08:33.479
Продали землю за ту же сумму, за что купили, а ФНС доначислила НДФЛ? Что делать и как проверять доход для ИФНС в 2025–2026 гг. Совет на миллион ⚠️Ситуация, с которой сталкиваются многие: купили земельные участки, через два года продали «за ту же стоимость, за что и купили», дохода не получили, а налоговая присылает требование: «кадастровая стоимость другая, поэтому вот вам доначисление НДФЛ». Разбираемся, почему так происходит и как правильно проверять и обосновывать доход для ИФНС. 1. Почему ФНС считает «доход» не по договору, а по кадастру При продаже недвижимости и земельных участков для физлиц действует специальное правило (ст. 214.10 НК РФ). Для целей НДФЛ доход принимается как наибольшее из двух величин: 1) цена, указанная в договоре купли-продажи; 2) кадастровая стоимость объекта на 1 января года продажи, умноженная на понижающий коэффициент. По общему правилу коэффициент составляет 0,7. В отдельных регионах с 2025 года коэффициент может быть повышен до 1. Это сделано для того, чтобы пресечь схемы с занижением цены в договорах. Если цена в договоре ниже порога «кадастр × 0,7 (или × 1)», налоговая обязана считать доход именно от этого порога, даже если фактически вы получили меньше. Отсюда и возникают ситуации: «продали за что купили, а налог насчитали от большей суммы». 2. Когда налог может быть нулевым, даже если ФНС взяла доход от кадастра Вариант А. Срок владения ≥ минимального (3 или 5 лет) Если каждый продаваемый участок был в вашей собственности не менее минимального предельного срока владения (3 года или 5 лет в зависимости от оснований приобретения), то доход от продажи вообще не облагается НДФЛ. В этом случае любое доначисление неправомерно, независимо от кадастровой стоимости. Вариант Б. Срок владения меньше минимального, но есть подтверждённые расходы Если срок владения меньше минимального, вы вправе применить имущественный налоговый вычет в сумме документально подтверждённых расходов на приобретение этого же имущества (п. 1 ст. 220 НК РФ). Тогда расчёт такой: - Доход для НДФЛ = max(цена договора, кадастр × коэффициент на 01.01 года продажи). - Расходы = цена покупки участков по договорам + платёжные документы. - Налоговая база = доход − расходы. - НДФЛ = 13% × база. Если доход ≈ расходы, база ≈ 0, НДФЛ = 0. Но декларацию 3‑НДФЛ подать всё равно нужно. 3. Как правильно проверять доход для ИФНС (пошагово) Шаг 1. Определите год продажи для НДФЛ Год продажи = год, когда в ЕГРН внесена запись о переходе права к покупателю (а не дата подписания договора). От этого года берётся кадастровая стоимость на 01.01. Шаг 2. Узнайте кадастровую стоимость на 01.01 года продажи Это можно сделать: - через сервис Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»; - через сервис «Фонд данных государственной кадастровой оценки»; - заказав выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости (в том числе через Госуслуги/МФЦ). Вам нужна именно стоимость, действовавшая на 1 января года продажи. Шаг 3. Посчитайте порог «кадастр × коэффициент» Уточните, какой коэффициент применяется в вашем регионе в году продажи (0,7 или 1). Посчитайте: кадастр_01.01 × коэффициент. Шаг 4. Сравните с ценой договора - Если цена договора ≥ порога, доход для НДФЛ берётся по договору. Если ФНС всё равно взяла кадастр — это ошибка применения ст. 214.10 НК РФ. - Если цена договора < порога, доход для НДФЛ = порог. Дальше применяете вычет «доходы − расходы». Шаг 5. Подготовьте документы о расходах Для каждого участка соберите: - договоры купли-продажи при покупке; - платёжные документы (расписки, банковские выписки, квитанции); - акты/передаточные документы, если есть. Особенно важно это для случаев, когда участок образован путём объединения/раздела: в договоре продажи желательно прямо указать, какие исходные участки и по какой цене были куплены. Тонкостей Ох как много, я на связи 🤙 Мои советы экономят миллион, проверено 👀