Налоговая взялась за арендодателей: кто в зоне риска и как себя обезопасить❓ — 2 октября 2026 г. в 12:09:24.030
Налоговая взялась за арендодателей: кто в зоне риска и как себя обезопасить❓ В России огромное количество людей сдают квартиры — по разным оценкам, миллионы собственников получают доход от аренды жилья. Но далеко не все декларируют этот доход и платят налоги. Сейчас ситуация меняется, поскольку ФНС стала всё активнее системно выводить неплательщиков из тени. Точной официальной статистики по всей стране пока нет, но масштаб хорошо виден на примере Москвы. По итогам работы за 2025 год в поле зрения налоговой попали около 154 тысяч человек. Почти 64 тысячи москвичей легализовали дополнительные доходы, что принесло бюджету более 9 млрд рублей. Из них 29 тысяч вышли из тени после проверок операций с недвижимостью — дополнительные поступления превысили 2 млрд рублей. К слову, ели вы сдаёте квартиру и не платите налоги — самое время разобраться, как это работает и что делать. Как налоговая вообще узнаёт о сдаче квартиры❓ У ФНС есть несколько основных механизмом выявления арендодателей, уклоняющихся от налогов: 1️⃣ Анализ собственности и доходов. В первую очередь инспекторов привлекают собственники нескольких квартир или домов, особенно в одном городе, которые либо не подают декларацию 3-НДФЛ, либо отражают в ней мизерные доходы. Под особый контроль подпадают официально не имеющие дохода владельцы жилья. Нормально, когда у человека есть квартира, дача, гараж. Но две-три квартиры, особенно если в них никто не зарегистрирован, — это сразу вопрос. 2️⃣ Сопоставление расходов с доходами. Выявив подозрительного собственника, налоговики могут сопоставить его траты с официальными доходами. Если человек живёт шире, чем позволяет его декларация, — это красный флаг. 3️⃣ Искусственный интеллект. Совсем скоро ИИ придёт на помощь инспекторам. Он будет сканировать базы данных и отправлять подозрительные случаи на проверку. Налоговая вычисляет недобросовестных арендодателей, сопоставляя данные Росреестра об их недвижимости с задекларированными доходами, анализируя сайты объявлений и банковские выписки с повторяющимися переводами. Самый простой путь для ФНС — жалоба недовольного арендатора с договором и документами об оплате, но также работают сигналы от соседей, участковых и управляющих компаний, а свидетелей по статье 90 НК РФ могут вызвать даже бывшие жильцы. Выявить подозреваемого мало — нужно доказать уклонение, и при отсутствии прямых данных о платежах ФНС может доначислить доход исходя из 5% кадастровой стоимости жилья, а при недоимке свыше 2,7 млн рублей за три года наступает уже уголовная ответственность. Отдельный риск — льготная ипотека. Почему? Потому что сдавать такую квартиру без согласия банка нельзя, и за это накажет сам банк, подняв ставку с 6–8% до рыночных 17–22%, прецеденты уже были. При этом реальных выездных проверок физлиц мало — около 82 за весь 2025 год по всей стране, так что между «налоговая заметила» и «налоговая доначислила» всё ещё большое расстояние, хотя, как мы видим, риски с каждым годом растут. Что налоговики могут сделать по закону: 👉 Запросить у собственника информацию об арендаторах и все договоры с ними. 👉 Спросить арендаторов, действительно ли они платили обозначенную в договоре сумму или бóльшую. 👉 Задавать вопросы в переписке или вызвав на допрос. 👉 Если игнорировать вызов — возможна административная ответственность по статье 19.4 КоАП РФ. Статьёй 128 НК РФ установлен штраф за неявку, уклонение от явки, отказ от дачи показаний или дачу заведомо ложных показаний. Инспектор может привлечь полицию для розыска человека. 👮♂️ Штраф за неуплату или неполную уплату налога составляет 20% от недоимки, а при доказанном умысле — 40%. За непредставление декларации потребуется заплатить в казну 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не менее 1 тыс. рублей и не более 30%.