Продажа усадьбы Воронцова, Ивановская область.
Продажа усадьбы Воронцова, Ивановская область. Я давно не публиковал разборов объявлений. И вот на «Авито» увидел объявление о продаже ОКН местного значения за 5 миллионов рублей https://www.avito.ru/vichuga/doma_dachi_kottedzhi/dom_1144_m_na_uchastke_33_ga_8271256133?context=H4sIAAAAAAAA_wE_AMD_YToyOntzOjEzOiJsb2NhbFByaW9yaXR5IjtiOjA7czoxOiJ4IjtzOjE2OiJOTVRQbkdjb0tyNmpOakNpIjt9Wb3PqT8AAAA По умолчанию считаем, что в объявлении описано реальное положение дел. Давайте проанализируем. Что у нас есть: Главный усадебный дом второй половины 18 - первой половины 19 века. ОКН местного значения. Находится в частной собственности (что вполне возможно при таком статусе). Земельный участок в 3,5 га с остатками старого регулярного парка, если судить по панорамному снимку. Расположен в лесу. Тем не менее, рядом есть дорога, населенный пункт. Руинированное трехэтажное здание общей площадью 1100 кв.м. То есть площадь этажа. - около 350 кв.м. При форме, близкой к квадрату - это примерно 20 на 15 м. Конструкция здания - ленточный фундамент, кирпичные несущие стены (наружные толщиной 750-830 мм.), перекрытия 1 этажа - сводчатые кирпичные, 2 и 3 этажа - деревянные балочные, кровля скатная, сложной формы. Инженерные системы: в интерьере видны остатки печей, если здание использовалось в качестве школы - предполагаю, что к нему был выполнен подвод, как минимум, водопровода и электроэнергии. Состояние здания: аварийное. Кровля отсутствует Перекрытия 2,3 этажей - частично разрушены Перегородки - частично разрушены Имеются зоны разрушения наружных стен на всю высоту здания (скорее всего, разрушена и часть сводчатых перекрытий первого этажа Заполнения дверных проемов, отделка - разрушены. Имеются остатки заполнений оконных проемов Что же касается предмета охраны здания, то в него входят, как минимум: Общая планировка и конструктивная схема Несущие конструкции (стены, перекрытия, кровля) Наружная декоративная отделка Заполнения оконных и дверных проемов То есть все перечисленное, включая наружные стены, необходимо будет восстановить, разработав соответствующий проект реставрации. Сначала потребуется проект противоаварийных и консервационных работ для спасения всего, что уцелело. Затем будет нужно разработать проект реставрации, и после этого можно будет восстанавливать здание и обустраивать прилегающую территорию. Сколько это займет времени и какая цена вопроса? Такой проект даже при устойчивом финансировании займет, с учетом времени на обследования объекта, согласования, разработку проектов - не менее 5-7 лет. Стоимость надо принимать из стоимости работ за 1 кв.м. В трираза выше, чем новое строительство аналогичной площади. Принимая стоимость работ под ключ нового объекта - от 150 т.р./кв.м. Получим 150х3х1100=495 000 000 р. И это без учета транспортных и накладных. Так что общая стоимость скорее будет близка к 700 миллионам рублей. И в итоге, основным вопросом при покупке такого объекта - будет: «зачем?». Если есть ответ на этот вопрос, то дальше имеет смысл: выходить на сделку, смотреть документы на объект, уточнять данные по реестру, предмет охраны, данные по ЕГРН, документы на земельный участок, готовить ТЗ на работы, проводить детальные обследования - и так далее. Объект красивый, дай Бог ему хорошей судьбы. #ОКН #архитектура #реставрация
Канал в каталоге Максиметера
32 подписчиков · Недвижимость, ремонт, стройка