Объект обещает 10% годовых. Но сможете ли вы потом его продать? — 27 июля 2026 г. в 09:41:01.550
Объект обещает 10% годовых. Но сможете ли вы потом его продать? В инвестициях в недвижимость важно смотреть не только на красивую цифру доходности. Потому что объект может хорошо выглядеть в расчётах, но годами продаваться или требовать постоянных расходов. Разбираемся, как посчитать реальную доходность и ликвидность. Считаем доходность Сначала определяем полную сумму вложений: стоимость объекта + ремонт + мебель + оформление + комиссии и другие расходы. Например: ▪️ покупка — 5 000 000 ₽; ▪️ ремонт и мебель — 500 000 ₽; ▪️ оформление и дополнительные расходы — 100 000 ₽. Итого вложено: 5 600 000 ₽. Сдаём квартиру за 35 000 ₽ в месяц: 35 000 × 12 = 420 000 ₽ в год. Но это ещё не чистый доход. Из него нужно вычесть: ▪️ простой между арендаторами; ▪️ налог; ▪️ коммунальные платежи собственника; ▪️ страховку; ▪️ мелкий ремонт и замену техники; ▪️ услуги управляющей компании. Допустим, после всех расходов осталось 330 000 ₽. Считаем: 330 000 ÷ 5 600 000 × 100% = 5,9% годовых. Вот это уже реальная доходность, а не цифра из рекламной презентации. А если покупаем в ипотеку? Тогда нужно отдельно учитывать проценты по кредиту. При этом весь ипотечный платёж нельзя считать расходом: часть денег погашает основной долг и увеличивает вашу долю в квартире. Также можно рассчитать доходность именно на собственные вложения: чистая прибыль за год ÷ вложенные собственные деньги × 100%. Например, вы вложили в первоначальный взнос, ремонт и оформление 1 500 000 ₽, а чистыми получили 150 000 ₽ за год. Доходность на собственный капитал составит 10% годовых. Но кредит и риск простоя при этом никуда не исчезают. Как посчитать ликвидность? У ликвидности нет одной точной формулы. Это способность продать объект в разумный срок по рыночной цене, не снижая её на 15–20%. При оценке я смотрю: ▪️ сколько похожих объектов продаётся рядом; ▪️ как долго они находятся в рекламе; ▪️ насколько цена соответствует рынку; ▪️ есть ли спрос на такой формат; ▪️ можно ли купить объект в ипотеку; ▪️ понятны ли документы; ▪️ потребуется ли покупателю большой ремонт; ▪️ кому и для чего этот объект будет нужен. Для простого сравнения можно поставить каждому варианту от 0 до 2 баллов по пяти критериям: Спрос на аренду. Спрос на покупку. Транспорт и инфраструктура. Юридическая простота. Количество конкурентов. 8–10 баллов — высокая ликвидность. 5–7 баллов — средняя. До 4 баллов — с продажей могут возникнуть сложности. Поэтому объект с доходностью 8% не всегда выгоднее объекта с доходностью 6%. Первый может зависеть от управляющей компании, требовать постоянных расходов и долго продаваться. А второй — стабильно сдаваться и быстро находить покупателя. Хорошая инвестиция — это не самая высокая доходность. Это баланс доходности, ликвидности и рисков. Не знаете, как посчитать конкретный объект? Напишите Насте — разберём все расходы, сравним варианты и посмотрим, насколько легко эту недвижимость можно будет продать. ☎️+79052116194