Сегодня в рамках «юридической минутки» отвечаем на вопросы подписчиков.
Сегодня в рамках «юридической минутки» отвечаем на вопросы подписчиков. В Ленобласти можно выкупить арендованный земельный участок для ИЖС без торгов за 3% от его кадастровой стоимости, если построить на нем жилой дом и оформить его в собственность. Такой случай продажи без торгов и право выкупа для арендаторов, построивших и оформивших объекты, предусмотрены статьями 39.3 и 39.20 Земельного кодекса РФ. Сразу два подписчика спросили: каким должен быть дом, чтобы воспользоваться правом выкупа? Чтобы участок можно было выкупить, дом должен: 1️⃣ Соответствовать критериями объекта недвижимости, установленным статьей 130 Гражданского кодекса РФ: прочная связь с землей и невозможность его перемещения без ущерба назначению. 2️⃣ Быть именно зданием, а не сооружением. Здание предназначено для проживания или деятельности людей (в отличие от сооружений — например, заборов, мостов, линий электропередачи). Разница закреплена в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ. 3️⃣ Быть сдан в эксплуатацию. Согласно обширной судебной практике, например, Кассационному определению Верховного суда РФ от 12.07.2019 № 18-КА19-18, объекты незавершенного строительства не подходят, так как не указаны в статьей 39.20 Земельного кодекса РФ наряду со зданиями и сооружениями. 4️⃣ Соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, которые установлены Градостроительным кодексом РФ: отдельно стоящее здание, не более 3 надземных этажей, высота не более 20 метров, состоящее из комнат и вспомогательных помещений для проживания, не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. 5️⃣ Отвечать строительным нормам, установленным: — Приказом Минстроя России от 20.10.2016 № 725/пр (СП 55.13330 «СНиП 31 02 2001. Дома жилые одноквартирные»); — Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (здесь, например, закреплены требования к состоянию несущих и ограждающих конструкций). Все перечисленное как раз понадобится для постановки объекта на учет, в том числе, по «дачной амнистии», так как нужно будет изготовить технический план. В нем фиксируются все характеристики дома. Если дом не соответствует требованиям, его не зарегистрируют в ЕГРН. Или зарегистрируют, как объект незавершенного строительства, что не подойдет для выкупа. Регистрация дома в ЕГРН имеет решающее значение для выкупа. Судебная практика подтверждает, что отказ в выкупе участка только из‑за физического состояния дома иногда признается незаконным. Например, был случай, когда дом стоял на учете в ЕГРН, но затем сгорел в результате пожара. Местные власти отказали в выкупе земельного участка, сославшись на «неудовлетворительное физическое состояние» объекта. Верховный Суд РФ отменил это решение и обязал осуществить продажу участка, так как объект уже был зарегистрирован ранее.