АА

Анастасия Андрейчук | Недвижимость изнутри

Недвижимость, ремонт, стройка · 5 ноября 2026 г.

Открыть канал в MAX

В октябре случилось то, чего рынок не видел два года: больше половины ипотеки в стране ...

В октябре случилось то, чего рынок не видел два года: больше половины ипотеки в стране выдали по рыночным ставкам, а не по льготным программам. По данным «Домклика», доля рыночных кредитов в выдачах достигла 53,1%. У ВТБ за один месяц она выросла с 38% до 52%. Звучит как сухая статистика. На самом деле это смена правил игры, и тот, кто поймёт её раньше других, купит лучше. Что произошло После изменения условий семейных программ льготные выдачи резко просели. Рынок перестал держаться на субсидии. Покупает тот, кто готов платить по рыночной ставке, а значит, тот, кто считает деньги, а не ждёт, когда государство доплатит. Одновременно ЦБ сохранил ключевую ставку на 14%. Снижения аналитики ждут не раньше февраля 2027 года, и то на символические 0,25 п.п. Ставки по рыночной ипотеке остаются высокими. Почему это окно возможностей Смотрите, что происходит на стороне застройщиков. Первое: продаж мало. По оценкам рынка, сейчас со скидкой продаётся 81% квартир в новостройках. Год назад таких было 55%. Реальные скидки — 5–15%. Второе: запусков становится меньше. По данным Дом.РФ, в октябре застройщики вывели на рынок 3 млн кв. м — на 32% меньше, чем год назад. В Москве за десять месяцев объём новых проектов сократился на треть. Складываем: сегодня у покупателя есть выбор и есть пространство для торга. А проекты, которые не стартовали сейчас, — это квартиры, которых не будет на рынке через два-три года. Когда ставки пойдут вниз, спрос вернётся у всех одновременно, а предложения окажется меньше. Первыми закончатся скидки. Поэтому я говорю так: кто ждёт снижения ставки, ждёт вместе со всеми. Как действовать сейчас 1. Фиксируйте цену объекта, а не ставку. Ставку можно рефинансировать, когда ЦБ начнёт снижение. Цену и лот на старте продаж — нет. Рассрочка от застройщика или крупный первый взнос сегодня дают сильную позицию в переговорах. 2. Сначала проверяйте застройщика, потом смотрите планировки. Когда продажи сжимаются, финансовая устойчивость девелопера важнее красивых рендеров. Смотрите, как идёт стройка, есть ли проблемные объекты, какое у проекта финансирование. 3. Заходите на ранней стадии, но с умом. По рыночным оценкам, в регионах квартира от старта продаж до сдачи дорожает на 15–25%. Это и есть доходность ранней покупки — но только если дом будет достроен вовремя. 4. Считайте доходность при сегодняшней ставке. Если объект окупается только при гипотетической ипотеке под 10%, это не инвестиция, а надежда. Хороший объект защищает вас даже при текущих условиях, а снижение ставки становится бонусом. Главное Льготная эпоха задавала правила рынка несколько лет. Теперь их задаёт покупатель с деньгами. Это редкий момент, когда у него на руках больше карт, чем у продавца. Но такие окна не бывают долгими. Не ищите идеальную ставку. Ищите идеальный объект. Анастасия Андрейчук, основатель и директор Центра недвижимости «Метры»