📌 Как правильно считать срок владения квартирой, купленной по ДДУ: памятка для продавца — 9 июля 2026 г. в 11:47:59.022
📌 Как правильно считать срок владения квартирой, купленной по ДДУ: памятка для продавца Все чаще ко мне приходят клиенты с вопросом перед продажей новостройки: «Сколько я заплачу налог? Я только в прошлом году получил ключи». И тут многих ждёт приятный сюрприз. Потому что срок владения для освобождения от НДФЛ считается не с момента регистрации права собственности, а гораздо раньше.🔥 ✔️ Главное правило: отсчёт идёт с даты полной оплаты ДДУ С 2021 года в п. 3 ст. 217.1 НК РФ чётко прописано: для объектов, приобретённых по договору долевого участия (или по договору уступки прав по ДДУ), срок владения начинается с даты полной уплаты цены договора. Причём норма работает и для сделок, доход по которым получен начиная с 2019 года. То есть правило фактически имеет обратную силу. ⚡️ Как считают ошибочно ⚪️С даты подписания акта приёма-передачи. ⚪️ С даты регистрации права собственности в ЕГРН. Это неверно! Если вы полностью рассчитались с застройщиком за три-четыре года до ввода дома, то ваш «налоговый» стаж уже давно пошёл. ❓ Что считать датой полной оплаты: ✔️ При 100% оплате сразу — день, когда вся сумма зачислена на счёт застройщика (подтверждается платёжным поручением или квитанцией). ✔️ При рассрочке — дата последнего платежа, закрывающего полную стоимость ДДУ. ✔️ При ипотеке — дата последнего транша (обычно это день перевода банком кредитных средств застройщику). Собственные средства и ипотека суммируются; срок стартует, когда общая сумма достигла цены ДДУ. ✔️ При покупке по уступке — дата полной оплаты именно договора уступки (цена, которую вы заплатили цеденту). ‼️‼️‼️ о доплате за «лишние» метры. Если по итогам обмеров БТИ вы доплатили за увеличение площади, это не обнуляет и не продлевает срок владения. Дата начала остаётся прежней — день, когда была внесена цена, изначально указанная в ДДУ. (Письма Минфина это подтверждают). ❓ Сколько лет нужно для освобождения от налога · 5️⃣ лет — общий минимальный срок. Если он вышел с даты полной оплаты, налог при продаже не платится, декларация не подаётся. · 3️⃣ года — если на момент сделки это единственное жильё у продавца (либо если в течение 90 дней до/после продажи куплено другое жильё, и проданное было единственным). И ряд других случаев (наследство, дарение от близких родственников, приватизация — но это не про ДДУ). 💡 Пример из моей практики: ДДУ на квартиру подписан в июле 2021 года, тогда же и прошел полный расчет за квартиру по ипотечной сделке, право собственности оформлено в октябре 2022 года. При этом продавца в собственности есть ещё жилой недвижимое имущество. Следовательно исчисляем срок владения для продажи этой квартиры: после 1️⃣ августа 2026г. можно смело реализовывать квартиру и не бояться налога. 📌Почему это важно для документов: При заявлении налоговой льготы (если подаёте декларацию) или при ответе на требования ИФНС нужно подтвердить именно дату зачисления денег застройщику. Храните платёжки, выписки с банковского счёта, справки от застройщика и из банка. Особенно тщательно — при ипотеке. ✍️ Резюме для вашей сделки 1️⃣ Не ориентируйтесь на акт приёма-передачи или дату регистрации — для налога это не начало срока. 2️⃣ Поднимите документы по оплатам ДДУ и найдите день, когда вся сумма ушла застройщику. 3️⃣ Прибавьте 3 или 5 лет — и вы получите дату, после которой налог со 100% вероятностью отсутствует. Ставьте 🩷, если было полезно. А если вы прямо сейчас думаете о продаже своей новостройки и не уверены в расчёте — приносите договор и платёжки, посчитаем срок вместе. От одной правильно найденной даты порой зависят сотни тысяч рублей. Записаться ко мне на прием в гости - Анна Фирсова