Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.
Бизнес · 2 июня 2026 г.
✅ Вчера была интересная консультация, на которой обсуждали евро-3 в Амурском парке. — 2 июня 2026 г. в 10:12:29.802
✅ Вчера была интересная консультация, на которой обсуждали евро-3 в Амурском парке. Мы ее как сдали 3 года назад хорошим арендаторам за 90000, так люди и живут. Куплена она была за 11 миллионов, как раз прошло 5 лет с момента полной оплаты и можно продать без налога сейчас за 22 миллиона. Вот собственник и спросил меня что делать, стоит ли перекладываться в новый объект? Квартира единственная. Может купить коммерческую недвижимость - ГАБ или другую квартиру на этапе стройке чтобы больше зарабатывать? Насчет коммерции за 20 млн у меня много вопросов. Дело в том, что многие сети сейчас поставили на стоп развитие бизнеса и не только не открывают новые точки, но и закрывают низкомаржинальные. Найти хорошего арендатора сложно, часто нужны откаты и тд и тп. Да и за 20 млн найти что-то хорошее в Москве не просто. Да и когда я смотрю на рост цен в подобранных нами клиентам квартирах, их ликвидность, складываю доходность от аренды и роста цены и сравниваю с ГАБами, то… То не всегда коммерция в выигрыше, а рисков там значительно больше, все сложнее - это уже бизнес, а не относительно пассивный доход. Нужны связи для всего - купить, сдать, продать. Люди вляпываются так, что лучше бы не лезли без большого опыта и нужных знакомств. Что же касается стройки, то я не хочу продавать единственную квартиру клиента, которая приносит небольшой, но стабильный доход от аренды и продолжает постепенно расти в цене ради котлована, пусть и более перспективного. Да, я знаю сейчас хорошие проекты в этом бюджете, которые дадут гораздо лучший финансовый результат, и вырастут в цене сильнее, чем эта квартира. В спокойные времена советовал бы перекладываться, но сейчас не буду. У нас прямо сейчас достаточно подборов идет и закончено за 20-35 млн и расти они должны лучше, но продавать единственную квартиру, чтобы вложиться в стройку не хочу. Были бы деньги или семейная ипотека - другое дело, а если неплохая свежая квартира уже есть, то смысла не вижу. Локация Амурского парка уже хорошо выросла и отработала большую часть потенциала, это факт. Но все равно район хороший, перспективы еще остались, пусть и не такие крутые, как 3-5 лет назад. Да и я отчетливо вижу, что у людей по-прежнему много денег на вкладах, недавно показывал тут: https://t.me/Kharyb/9186 Также я понимаю, что есть большой навес отложенного спроса в среде тех, у кого есть 5-7-10 млн и эти люди ждут более-менее доступную ипотеку, чтобы купить квартиру. Как только ЦБ снизит ставку хотя бы до 10-12%, такая свежая вторичка должна расти и вполне может соперничать через годик-другой с самыми перспективными стройками, потому что ее будут покупать те, кто ждёт нормальные ставки по ипотеке. Поэтому потенциал роста этой евро-3 не исчерпан и получит второе дыхание. Процесс уже идет. Тем более, она еще и по миллиону каждый год приносит арендой, а когда ставка ЦБ будет ниже, то часть квартир из аренды уйдет в продажу и аренда тоже должна подрасти. Купить же вместо этой квартиры другую вторичную недвижимость можно, но большого смысла это не имеет - шило на мыло получится. В общем сказал пока не дергаться и не спешить. Спокойно сдавать квартиру, не продавать, не перекладываться до лучших времен. Лучше синица в руке. Кстати, именно так и думают сейчас многие собственники и инвесторы, поэтому квартир в аренде вагон и тележка и доходность снижена. Баланс нарушен - в продаже квартир мало, а в аренде избыток. Это можно исправить только снижением ставки до разумных значений. В июне аналитики ждут 14%, до конца года - 12-13%, если не вмешается геополитика. Совет всем: держите сейчас свои метры, благодарите Бога что купили их, сдавайте и не рыпайтесь. Находиться в деньгах и электронных активах гораздо рискованнее. Сидите на заборе и ждите лучших времен, не пытаясь ловить иксы. Не то время. Главная задача сегодня не заработать, а сохранить. Мой Telegram / MAX