Покупаете дом в Новороссийске? В 2026 году вопрос «земля в собственности и межевание ес...
Покупаете дом в Новороссийске? В 2026 году вопрос «земля в собственности и межевание есть?» уже не закрывает все риски. Сегодня в нашей рубрике #ВопросЮристу Дмитрий Пономарёв, руководитель агентства недвижимости РИЭЛТ ГРУПП, обращает внимание на ключевые моменты при проверке земельного участка перед покупкой дома. Как оказывается, проверить регистрацию права собственности — только начало. Первое, на что стоит смотреть, — границы участка. С 1 марта 2025 года, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, это может стать основанием для приостановления регистрационных действий по сделке. Но даже если координаты внесены, важно проверить, совпадает ли участок по документам с тем, что покупателю показывают на месте. Забор может стоять двадцать лет. Собственник может столько же пользоваться двором, парковкой или куском земли за домом. Но фактическое пользование и юридические границы — не всегда одно и то же. Второй момент стал особенно актуален с 1 марта 2026 года — вид разрешённого использования земельного участка. В Земельном кодексе появился новый порядок установления и изменения ВРИ. Ранее установленные виды использования сохранились, но рассчитывать на принцип «сейчас купим, а потом спокойно поменяем назначение земли» точно не стоит. Если покупатель планирует сделать пристройку, построить гараж, баню, гостевой дом, снести существующий дом и возвести новый или использовать участок каким-то другим способом, сначала нужно понять, допускает ли это правовой режим конкретной земли. И ещё один вопрос, особенно важный для Новороссийска, — зоны затопления и подтопления. В таких зонах действуют серьёзные ограничения на капитальное строительство. А с 4 августа 2026 года законодательство дополнительно уточнило эти ограничения: отдельно запрещено освоение территории для строительства капитальных объектов, кроме случаев, связанных с инженерной защитой. И здесь возникает вполне реальный риск. Человек может купить совершенно законно зарегистрированный дом на оформленном земельном участке. Но после сделки выяснить, что построить второй дом, серьёзно перестроить существующий объект или реализовать другой задуманный сценарий на этой территории нельзя. Поэтому сегодня при покупке дома важно отвечать не только на вопрос: «Оформлена ли земля?» Намного важнее понять: «Что именно я смогу законно делать с этой землёй после покупки?» Для этого проверяют границы участка, его ВРИ, территориальную зону, имеющиеся ограничения и зоны с особыми условиями использования территории. Потому что узнать после сделки, что дом и участок оформлены правильно, но использовать землю так, как вы планировали, нельзя, — очень дорогой способ разобраться в земельном законодательстве. Если у вас есть похожая ситуация с домом или участком, её лучше разобрать до сделки — когда ещё можно проверить документы, ограничения и спокойно решить, подходит вам этот объект или нет. Больше разборов недвижимости, сделок и рынка Новороссийска: VK — https://vk.ru/dm.nvrsk Telegram — https://t.me/ponomarevds MAX — https://max.ru/id231512489574_biz Реклама. ООО РИЭЛТ ГРУПП, ИНН 2315094528, erid: