Кто и с какого момента вправе голосовать на общем собрании в МКД
Кто и с какого момента вправе голосовать на общем собрании в МКД Общее правило: голосовать могут только собственники помещений в МКД (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ)с даты госрегистрации права в ЕГРН. Это важно для подсчёта кворума и проверки, имел ли человек право голосовать на конкретном собрании. ________________________________________ Частые жизненные ситуации - Смена собственника после начала ОСС. Если право собственности перешло к другому лицу уже после того, как собрание началось, новый собственник не может голосовать, он участвует только в будущих собраниях. - Принятие наследства. Здесь исключение из общего правила: право собственности возникает со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), даже если регистрация в ЕГРН сделана позже (ст. 1152 ГК РФ). Наследник вправе участвовать в ОСС, прошедших после этой даты, подтвердив свои полномочия свидетельством о праве на наследство. - Долевая и совместная собственность • При долевой собственности голоса распределяются строго пропорционально долям. Каждый собственник голосует своей долей, и их позиции по одному вопросу могут различаться — это допустимо. • При совместной собственности супругов: по закону один супруг может действовать от имени обоих (презумпция согласия по ч. 2 ст. 35 СК РФ). Но чтобы исключить споры, лучше, чтобы оба выразили волю и оба подписали бюллетень. ________________________________________ Голосование через представителя. Собственник вправе передать право голоса представителю (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ)по доверенности, в которой необходимо прописать право на участие в ОСС. Один собственник — одна доверенность. Какие доверенности принимают: • Нотариальная. Самый надёжный вариант: её точно примут и в ГЖИ, и в суде. • Заверенная организацией (по месту работы/учёбы) либо администрацией стационара, если собственник там находится (ст. 185.1 ГК РФ). ________________________________________ Особые категории: кто голосует без отдельной доверенности. Эти лица действуют на основании закона или акта органа власти (подтверждающие документы прикладываются к материалам ОСС): родители несовершеннолетнего собственника, опекуны и попечители, представитель муниципалитета (если квартиры в муниципальной собственности). ________________________________________ Застройщик и дольщики: когда и как они голосуют Застройщик как собственник Застройщик вправе участвовать в ОСС только если: • на помещение оформлено право собственности в ЕГРН; • помещение не подлежит передаче дольщикам по 214 ФЗ (иначе он не может зарегистрировать право на него). При этом при подсчёте кворума учитывается общая площадь всех помещений дома, включая те, которые застройщик ещё не передал. Лица, принявшие помещение от застройщика (дольщики) Действует специальная норма — ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ: лица, принявшие помещение после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, вправе участвовать в ОСС в течение года с даты выдачи разрешения (а не с даты подписания акта). Если по истечении года право собственности не зарегистрировано, право голоса прекращается. Что нужно для участия дольщика: 1) документ, подтверждающий приём помещения (акт приёма передачи или иной документ о передаче); 2) данные, позволяющие идентифицировать помещение и лицо (адрес, ФИО, реквизиты ДДУ). ________________________________________ Ранее учтённые помещения Собственники помещений, права на которые возникли до 1 февраля 1998 года (до ФЗ № 122 ФЗ), не обязаны регистрировать недвижимость в ЕГРН — их права считаются «ранее возникшими». Такие собственники участвуют в ОСС на общих основаниях, и их голоса учитываются при подсчёте кворума. Подтверждением служат документы, выданные до указанной даты (например, старые свидетельства, договоры приватизации). ________________________________________ Кто точно не голосует: арендаторы и наниматели по договору социального найма, члены семьи, родственники, соседи и иные лица без оформленных полномочий, застройщик после передачи помещений и регистрации прав у жильцов.