Унаследованную квартиру можно продать без налога через три года. А если купить другую —... — 10 августа 2026 г. в 15:25:28.058

Унаследованную квартиру можно продать без налога через три года. А если купить другую — иногда и раньше Если все деньги от продажи унаследованной квартиры потратить на новое жилье, надо ли платить налог? Здесь все зависит прежде всего от срока владения, а стоимость новой квартиры влияет совсем не так, как многие думают. Разбираемся. Когда унаследованную квартиру можно продать без налога? Для унаследованной недвижимости минимальный срок владения составляет три года (п. 17.1 ст. 217, п. 2, пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Причем срок считается не с даты получения свидетельства у нотариуса или регистрации права в Росреестре, а со дня смерти наследодателя: тогда открывается наследство, а принятое наследство считается принадлежащим наследнику со дня его открытия (п. 1 ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Если три года прошли, квартиру можно продать без НДФЛ. И здесь уже неважно, что наследник сделал с полученными деньгами. А если продать раньше трех лет и купить другую квартиру? Сам по себе факт покупки другого жилья налог не отменяет. Продажа старой квартиры и покупка новой — две разные сделки. Но при покупке жилья есть имущественный вычет — до 2 млн рублей фактически понесенных расходов (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Причем с 2025 года неиспользованную в этом же году часть такого вычета можно учесть и при определении налоговой базы от продажи имущества (п. 6 ст. 210 НК РФ). Например, унаследованную квартиру продали раньше трех лет за 5 млн. Доход можно уменьшить на вычет при продаже в 1 млн, а при наличии права на вычет за купленную в этом же году квартиру — еще максимум на 2 млн. Тогда облагаемая база может уменьшиться до 2 млн рублей. Если часть «покупного» вычета уже использована против зарплаты или других доходов в этом году, против продажи получится зачесть только остаток (п. 6 ст. 210 НК РФ). А если новая квартира дешевле или дороже? Если новая квартира стоит 1,5 млн рублей, вычет составит максимум 1,5 млн. Если стоит 2 млн — максимум 2 млн. Если стоит 5 или 10 млн — все равно максимум 2 млн (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). То есть покупка квартиры за ту же сумму или дороже проданной сама по себе налог не обнуляет. И воспользоваться вычетом можно, только если право на него еще не использовано полностью (пп. 1 п. 3, п. 9 и 11 ст. 220 НК РФ). Есть отдельное исключение для семей с детьми Для семей с двумя и более детьми предусмотрена специальная льгота: при соблюдении условий жилье можно продать без НДФЛ независимо от срока владения (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Новое жилье нужно приобрести в год продажи или не позднее 30 апреля следующего года. Его площадь или кадастровая стоимость должны быть больше, чем у проданного жилья; кадастровая стоимость проданного объекта не должна превышать 50 млн рублей, а также действует ограничение по наличию у семьи другого жилья (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). И здесь цена покупки новой квартиры вообще не сравнивается с ценой старой. Она может быть даже дешевле, если новая квартира больше по площади и остальные условия соблюдены. Как еще уменьшить налог? Если трех лет нет и семейная льгота не подходит, доход от продажи можно уменьшить на имущественный вычет в 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Либо вместо него можно учесть документально подтвержденные расходы наследодателя на приобретение этой квартиры, если они ранее не учитывались при налогообложении (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Например, отец купил квартиру за 5 млн, сын ее унаследовал и вскоре продал за 5,5 млн. При наличии документов налоговую базу можно уменьшить на расходы отца и считать налог только с разницы.