Инвестиции в долги. Как продают рассрочки — и кто потом платит за эту “инвестицию”. — 6 марта 2026 г. в 09:08:22.755
Инвестиции в долги. Как продают рассрочки — и кто потом платит за эту “инвестицию”. Недавно общался с клиеном. Запрос на покупку, но разговор быстро ушёл в другую сторону — был негативный опыт с прошлой “инвестицией” в новостройку. История показательная. Несколько лет назад риелтор предложил стратегию: не покупать одну квартиру, а взять ДВЕ в рассрочку и ипотеку. Аргумент был красивый: — рынок растёт — через год продадим — заработаете на росте цены Классическая инвестиционная легенда. Клиент согласился. Через год все круто, рост цены у застройщика, вроде вот она прибыль но выяснилось неприятное: На рынке сотни таких же квартир с рассрочкой особенно в этом проекте. И многие владельцы с такой же рассрочкой и хотели продать. А когда предложение массовое — ликвидность исчезает. Продать не получилось, застройщик не разрешает переуступить рассрочку, так что нужно сначала погасить и потом продать, или найти покупателя с наличкой. Начались проблемы: • платежи по рассрочке продолжали идти • покупателей не было • начались суды с застройщиком • пришлось продать машину и другие активы, чтобы закрывать издержки Суды длились 4 года. В итоге одну квартиру удалось продать с дисконтом ~500 000 ₽, просто чтобы выйти из этой истории. Вторая квартира — в ипотеке. Но и там ситуация непростая: Ремонт сделать не на что, а продать по цене, чтобы закрыть ипотеку и выйти хотя бы в ноль — пока невозможно. Самое интересное в этой истории другое. Риелтор, который предложил стратегию, свою задачу выполнил идеально: он продал не одну квартиру, а две и получил двойную комиссию. А вот риски остались у клиента. ___________________________________ Выводы, которые стоит понимать каждому инвестору в новостройки 1. Рассрочка — это не инвестиция. Это финансовый инструмент, который может работать только при правильной стратегии выхода. 2. Массовая рассрочка = риск неликвидности. Если половина проекта куплена в рассрочку — через год рынок будет завален перепродажами. 3. Рост цены ≠ возможность продать. На бумаге цена может вырасти. Но ликвидность определяет рынок, а не презентация застройщика. 4. Всегда нужно считать негативный сценарий. Что будет если: — рынок встанет — ипотека станет дорогой — покупателей станет меньше Если стратегия не переживает этот сценарий — это не инвестиция, это риск. ___________________________________________ Лично для меня главный принцип простой: Инвестировать нужно не в презентации, а в ликвидность. И иногда одна правильная квартира лучше, чем две “инвестиционные” проблемы. Не продаю метры ради комисии, прорабатываю стратегию, проговариваю риски, работаю на перспективу. Пиши + разберем твою стратегию