Риелтор Без Границ & VRC платформа зарубежной недвижимости
Бизнес · 6 октября 2026 г.
Как изменятся налоги с 2027 года и как это повлияет на рынок недвижимости
Как изменятся налоги с 2027 года и как это повлияет на рынок недвижимости Хочу разобрать тему, которая лично меня заинтересовала — сначала просто как налогоплательщика и инвестора. Посмотрела, как система работает сейчас и что Минфин предлагает изменить с 2027 года. И на самом деле главное изменение не столько в самих ставках, сколько в том, какие доходы будут складываться между собой при расчёте НДФЛ. Как было? 12 июля 2024 года был принят Федеральный закон №176-ФЗ. С 1 января 2025 года для налоговых резидентов РФ заработала пятиступенчатая прогрессивная шкала НДФЛ: 13% — до 2,4 млн ₽ в год; 15% — от 2,4 до 5 млн ₽; 18% — от 5 до 20 млн ₽; 20% — от 20 до 50 млн ₽; 22% — свыше 50 млн ₽. Но эта шкала распространялась прежде всего на основную налоговую базу: зарплату, доходы по договорам, предпринимательскую деятельность, аренду недвижимости и ряд других доходов. А так называемые пассивные доходы считались отдельно. Продажа недвижимости, дивиденды, проценты по вкладам, доходы от ценных бумаг и некоторые другие виды доходов облагаются сейчас по своей двухступенчатой шкале: 13% до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения. Получалось, условно: человек мог одновременно получать зарплату, проценты по депозитам и продать квартиру — и для НДФЛ эти налоговые базы не во всех случаях просто складывались в одну общую сумму. Что предлагают изменить с 2027 года? 24 сентября 2026 года Минфин внес в Правительство пакет поправок в Налоговый кодекс. И вот здесь для обычного физического лица находится самое интересное. Предлагается включить в основную налоговую базу дивиденды, проценты по вкладам, операции с ценными бумагами, доходы от продажи имущества и долей, некоторые страховые выплаты и доходы от дарения. То есть к ним уже будет применяться общая прогрессивная шкала 13–22%. Проще говоря: зарплата + часть инвестиционных доходов + доход от продажи имущества смогут участвовать в формировании одной налоговой базы. Именно это изменение, на мой взгляд, гораздо важнее самих разговоров о «повышении ставки». ⚠️ Важно: на сегодняшний день это предложение Минфина. Закон в таком виде ещё не принят, поэтому мы следим за прохождением поправок. Как это может повлиять на недвижимость? Я бы здесь пока не делала громких прогнозов. Но логика понятна: если налогообложение вкладов, ценных бумаг и других инвестиционных доходов становится менее выгодным для части инвесторов, люди снова будут сравнивать разные способы сохранения капитала. Часть денег может постепенно искать альтернативу банковским инструментам — в том числе недвижимость. А для нас особенно интересна зарубежная недвижимость. Но здесь есть обратная сторона: покупка актива за рубежом не означает, что российское налоговое законодательство перестаёт существовать. Если человек остаётся налоговым резидентом РФ, Россия в общем случае облагает НДФЛ не только российские, но и доходы от источников за пределами РФ. Это прямо предусмотрено статьёй 209 НК РФ. Например, ФНС отдельно указывает на доходы от продажи имущества за рубежом. И отдельная большая тема — КИК, контролируемые иностранные компании. Правила здесь тоже меняются: с 2026 года уже вступили в силу отдельные поправки Федерального закона №425-ФЗ. И вот это мы как раз подробно будем разбирать на «Капитале»: зарубежные доходы, недвижимость, иностранные компании, КИК, налоговое резидентство — и главное, как всё это работает не в теории, а в конкретной ситуации клиента. Потому что я постоянно вижу одну вещь. Клиенты часто не покупают не потому, что не хотят. Они не покупают, потому что боятся и не понимают. Что будет с налогами? Как получать доход? Что декларировать? Что произойдёт при продаже? И если рядом окажется риелтор, который сможет спокойно объяснить клиенту систему и понять, где нужно подключить налогового специалиста, — вероятность сделки совсем другая. Поэтому законов не нужно бояться. Их нужно знать. Уже в предобучении «Капитала» разберём изменения по НДФЛ и сделаем простую таблицу «было → предлагается с 2027 года».