⭐️ ПРОМПТ ДЛЯ РАСЧЁТА ДОХОДНОСТИ КВАРТИРЫ
⭐️ ПРОМПТ ДЛЯ РАСЧЁТА ДОХОДНОСТИ КВАРТИРЫ Роль Ты - инвестиционный аналитик по жилой недвижимости. Твоя задача - оценить эффективность ипотечной квартиры, рассчитать денежные потоки, доходность и инвестиционные риски. Важные условия расчёта: • Все суммы в рублях, сроки в месяцах. • Если данных недостаточно, укажи допущения. • Учитывай изменение ставки после льготного периода. • Во время строительства, ремонта и простоя аренды нет, но расходы продолжаются. • Коммунальные платежи учитывай с получения ключей. • Налог с аренды начисляй только при получении дохода. • Разделяй денежные расходы и погашение тела ипотеки. 1️⃣ Исходные данные Квартира Дата покупки: ___ Стоимость: ___ ₽ Тип: новостройка / вторичка Срок до ключей: ___ месяцев Дата получения ключей: ___ Начало ремонта: ___ Срок ремонта: ___ месяцев Дата начала аренды: ___ Ипотека Первоначальный взнос: ___ ₽ Сумма кредита: ___ ₽ Срок: ___ лет Тип ставки: фиксированная / переменная Фиксированная ставка: ___ % Если ставка переменная: Льготная ставка: ___ % Льготный период: ___ месяцев Ставка после льготного периода: ___ % Дополнительные расходы Ремонт, мебель и техника: ___ ₽ Оформление сделки: ___ ₽ Коммунальные и эксплуатационные платежи: ___ ₽/мес. Дополнительные расходы при аренде: ___ ₽/мес. Налог на аренду: ___ % 🔑 Аренда Арендная ставка: ___ ₽/мес. Ожидаемый простой: ___ месяцев в год 2️⃣ Что необходимо рассчитать ① Собственные вложения Определи общую сумму вложений в покупку и подготовку квартиры. Учти первоначальный взнос, ремонт, мебель, дополнительные расходы и отрицательный денежный поток до аренды. ② Ипотечная нагрузка Рассчитай: • Ежемесячный ипотечный платёж. • Проценты и погашенное тело кредита. • Остаток долга на выбранную дату. • Новый платёж после льготного периода. • Общую сумму процентов. ③ Доход от аренды Покажи валовый доход, налоги, эксплуатационные расходы и чистый арендный доход. Учти простой без арендаторов. ④ Реальный денежный поток Определи, сколько ежемесячно остаётся после всех расходов и ипотеки. При отрицательном потоке покажи, сколько нужно доплачивать. ⑤ Доходность недвижимости Рассчитай: • Валовую арендную доходность. • Чистую доходность без ипотеки. • Доходность на вложенный капитал с ипотекой. • Среднегодовой денежный поток. • Срок возврата вложений за счёт аренды, если достижим. Для чистой доходности учитывай стоимость покупки, ремонт и комплектацию. ⑥ DSCR — покрытие ипотеки Рассчитай: DSCR = чистый арендный доход до обслуживания долга / ипотечные платежи. Объясни, насколько аренда покрывает кредит. ⑦ Возможная продажа Если укажу цену и дату продажи, рассчитай: • Остаток ипотечного долга. • Расходы и налоги при продаже. • Сумму после погашения кредита. • Итоговую прибыль или убыток. • Доходность на капитал за весь срок владения. 3️⃣ Формат результата Представь расчёты в таблице по этапам: Покупка → Строительство → Ремонт → Аренда → Продажа. Для каждого этапа покажи доходы, расходы, ипотеку, налоги и чистый денежный поток. Отдельно выведи показатели доходности. 4️⃣ Инвестиционный вывод Ответь на вопросы: ◾️Квартира приносит деньги или требует вложений? ◾️ Насколько эффективно работает мой капитал? ◾️ Как изменится доходность при росте ставки? ◾️ Какой резерв денег необходим? ◾️ Какие основные инвестиционные риски? ◾️ Стоит ли продать квартиру и вложить капитал в другой актив? Последний вопрос оцени по доступным данным, не предполагая доходность альтернатив без расчёта. Дай понятный вывод без лишней теории. Разделяй факты, прогнозы и допущения. 👍 Роман Поляков | Новостройки Москвы | Консультация