🔑 Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?
🔑 Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Продажа квартиры, которая находится в ипотеке (ипотечная квартира), осуществляется следующими способами: 1. Самостоятельная реализация заложенной квартиры гражданином-/залогодателем при наличии уведомления о согласии на такую продажу от залогодержателя (например, банка) (п. 1 ст. 37, пп. 1 п. 4 ст. 37.1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Такой порядок допускается для полного погашения за счет вырученных от продажи средств обязательств гражданина по кредитному договору, которые обеспечены ипотекой. Гражданин-залогодатель может направить в банк заявление о самостоятельной реализации заложенной квартиры в любой момент в течение срока действия кредитного договора, но до обращения банком взыскания на квартиру. ✍ В уведомлении банка о согласии должны быть указаны: объем требований банка по кредитному договору, рассчитанный на день окончания установленного срока самостоятельной реализации квартиры залогодателем; минимальная продажная цена квартиры, равная объему указанных требований; порядок осуществления расчетов и (или) банковский счет, на который должна быть зачислена сумма, вырученная от самостоятельной реализации залогодателем квартиры; дата начала течения и дата окончания срока самостоятельной реализации квартиры залогодателем. Указанный срок составляет четыре месяца со дня получения банком заявления от залогодателя. 🛑Денежные средства за продаваемую квартиру зачисляются на счет, определенный банком для проведения расчетов. ❗️ После погашения задолженности продавца по кредиту в установленном порядке осуществляется погашение регистрационной записи об ипотеке. Переход права собственности на квартиру к покупателю регистрируется на основании договора купли-продажи, заключенного сторонами сделки. 2. Продажа квартиры с переоформлением ипотечного кредита с согласия банка на покупателя (п. 1 ст. 353 ГК РФ; п. 1 ст. 38 Закона N 102-ФЗ). В данном случае имеет место и продажа квартиры, и "продажа кредита". Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам. ✍Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (заемщиком). Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается. Далее заключается договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником. 3. Досрочное погашение кредита и последующая продажа: продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя, с квартиры снимается обременение, после чего происходит ее продажа. «Продать ипотечную квартиру можно, и это законная процедура. С точки зрения Росреестра главное для продавца и покупателя – дождаться снятия обременения. Если долг погашен, банк направляет нам уведомление, и мы в течение трех рабочих дней снимаем обременение в ЕГРН. Только после этого право собственности переходит к новому владельцу. Если же кредит переоформляется на покупателя, обременение сохраняется, но в реестре меняется залогодатель. В любой ситуации прозрачность сделки подтверждает актуальная выписка из ЕГРН», – комментирует заместитель руководителя Управления Росреестра по Приморскому краю Евгений Санин.