Можно ли продать квартиру злостного неплательщика ЖКУ?
Можно ли продать квартиру злостного неплательщика ЖКУ? В юридической практике периодически возникает идея: если собственник квартиры годами не платит за коммунальные услуги, а взыскать задолженность невозможно из-за отсутствия у него иного имущества, можно ли пойти по другому пути — признать квартиру бесхозяйственно содержимой и добиться её продажи с публичных торгов? Короткий ответ: сама по себе задолженность по ЖКУ для этого не подходит, но механизм прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение действительно существует. Статья 287.7 Гражданского Кодекса РФ предусматривает возможность прекращения права собственности, если собственник: — использует помещение не по назначению; — систематически нарушает права и интересы соседей; — бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение. Есть принципиальное условие - сначала собственнику должно быть направлено предупреждение об устранении нарушений. Если нарушения продолжаются либо без уважительных причин не выполняется необходимый ремонт, помещение может быть продано с публичных торгов. При этом собственнику выплачиваются деньги, вырученные от продажи, за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Юридически это не конфискация и не взыскание долга за ЖКУ. Это прекращение права собственности вследствие ненадлежащего осуществления собственником своих правомочий. Например, суды учитывают: — длительное ненадлежащее санитарное состояние помещения; — захламление; — отсутствие необходимого ремонта; — повреждение конструктивных элементов; — создание угрозы другим помещениям и проживающим; — систематические нарушения прав соседей. Является ли в данном случае недопуск представителей УК или ресурсоснабжающих организаций для проверки состояния инженерных сетей или конструктивных элементов дома в квартиру нарушителя свидетельством последних двух пунктов? Наше мнение, да, является. В юридической практике уже были случаи, когда ненадлежащее санитарное состояние квартиры и бездействие собственника после неоднократных предупреждений по мнению суда создавали угрозу жизни и здоровью граждан. Это стало основанием для продажи помещения с публичных торгов. Однако чаще в качестве примеров ненадлежащего содержания Верховный Суд называет, в частности, систематический шум в ночное время, нарушение правил содержания животных, действия, нарушающие покой соседей, и другие подобные нарушения. Судебная практика обращает внимание на систематичность, виновность, предупреждение собственника и продолжение нарушения после предупреждения. Может ли управляющая организация обратиться в суд с требованием реализации имущества нарушителя? Как правило, нет. В ст. 287.7 ГК РФ указано, что предупреждение собственнику делает уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления. Но если собственник действительно создаёт проблему для дома, управляющая организация может: 1. Зафиксировать нарушения. Составлять акты осмотра, фиксировать состояние помещения и последствия для общего имущества, документировать аварийные ситуации, обращения жителей и т.д. 2. Обращаться в уполномоченные органы. В зависимости от характера нарушения это может быть орган местного самоуправления, жилищный надзор и иные компетентные органы. 3. Требовать доступа в помещение в предусмотренных законом случаях. Верховный Суд отдельно подтверждал право управляющей организации осуществлять эксплуатационный контроль и требовать доступа в помещение для осмотра технического состояния соответствующих систем и оборудования. Причём такое право существует не только после аварии, но и в целях профилактики и предупреждения аварийных ситуаций. 4. Использовать иные способы защиты. Например, требовать устранения нарушений, которые непосредственно затрагивают общее имущество или права других собственников. Уже после этого уполномоченный орган, установив наличие оснований, может запустить предусмотренную ст. 287.7 ГК РФ процедуру предупреждения, а затем — при сохранении нарушений — обратиться в суд.