АНТИ-КЕЙС
АНТИ-КЕЙС Даже "пессимистичный" прогноз был 30% годовых. Что пошло не так? Пару дней назад я показала удачный кейс со студией. Сегодня, как и обещала, расскажу об инвестиционной идее, которая не сработала. Два года назад партнёр предложил земельные участки в Западном Крыму, рядом с Евпаторией. В презентации расчёт выглядел так: купить 6 соток за 300 тысяч рублей, через 18 месяцев продать за 500 тысяч. Стратегия была описана буквально: "Просто ждем роста в цене". В проект вошло много инвесторов. Мне участок достался как награда в соревновании между брокерами, с которыми мы учились в академии. Прошло около двух лет. Ожидаемого роста нет. Более того, сейчас сопоставимые участки можно найти дешевле первоначальной цены предложения. Мне земля досталась призом - деньги в покупку я не вкладывала. Но люди, которые покупали за свои, рассчитывали заработать. Пока их ожидания не оправдались. Что упустили? 1. Даже плохой сценарий выглядел хорошим. В презентации три прогноза: 30%, 67% и 120% годовых. То есть даже "пессимистичный" вариант предполагал ощутимый доход. А где сценарий, в котором цена не растёт, покупателя нет, а деньги нужны? Или продать получается только дешевле? Такой вариант тоже следовало рассматривать до покупки. 2. Не разобрались, за счёт чего вырастет цена. Рядом Евпатория, море, Розовое озеро - звучит привлекательно. Но что должно измениться именно у этого участка за 18 месяцев? Появятся коммуникации? Удобный подъезд? Начнёт работать туристический проект? В презентации конкретного плана таких изменений нет. Вся стратегия зависит от того, согласится ли следующий покупатель заплатить больше. 3. Недооценили ограничения земли. Это земля сельхозназначения. Её возможности нужно проверять по документам конкретного участка. В предложении обозначена цель "сельский туризм". Но сама надпись ещё не объясняет, что здесь разрешено размещать и на каких условиях. Если расчёт зависит от перевода земли в другую категорию, это дополнительный риск. Тем более что с марта 2026 года правила перевода ужесточились. Как изменения затрагивают конкретный участок, нужно выяснять отдельно. 4. Обстановка на сегодня ограничивает спрос. Обстрелы, вопросы безопасности, перебои со светом, водой, интернетом влияют и на развитие территории, и на желание людей покупать. При этом закрытый аэропорт и отсутствие коммуникаций уже упоминались в презентации. Нужно было учитывать, что эти обстоятельства могут сохраняться дольше предполагаемого срока инвестиции. 5. На место никто не съездил. Поверили на слово. А там просто степь. Следовало посмотреть окружение и реальные условия. Сопоставить увиденное с документами и ценами похожих участков. Потому что фотографии моря и туристических домиков не показывают, что именно получает собственник за свои деньги. И ещё необходимо было внимательно пересчитать прибыль. В презентации: 500 тысяч минус 300 тысяч - это 200 тысяч "чистой прибыли". Но отдельно указаны услуги брокера при перепродаже 50 тысяч рублей. Если их дополнительно оплачивает продавец, остаётся уже 150 тысяч. Ещё до остальных возможных расходов и налогов. А главное - сначала нужно действительно найти покупателя на эти 500 тысяч. Для меня эта история - напоминание, насколько важно проверять инвестиционную идею, даже когда её предлагает знакомый партнёр из профессионального окружения. Кто будущий покупатель? Почему он заплатит дороже? Что должно измениться для роста цены? И что будет с моими деньгами, если этого не произойдёт? Если задача - сохранить капитал и получить доход в определённый срок, одного ожидания "земля обязательно подорожает" недостаточно! Нужно заранее понимать, подходит ли вам этот объект и в случае, когда ждать придётся значительно дольше. Если было интересно - жду реакций🙏 Всем добра!❤