🏙️Предложения становится больше, но цены все равно растут: новостройки подорожали в 61...
🏙️Предложения становится больше, но цены все равно растут: новостройки подорожали в 61 из 70 городов России 📈Средняя цена предложения новостроек в России по итогам III квартала 2026 года выросла на 4,2%, до 166,9 тыс. рублей за кв. метр. Подорожание зафиксировано в 61 из 70 исследованных городов. При этом количество объектов в экспозиции за квартал увеличилось на 23. 🏦При этом сохраняется высокая роль льготного кредитования. В сентябре было выдано около 125 тыс. ипотечных кредитов на 614 млрд рублей. На программы господдержки пришлось 72 тыс. кредитов на 441 млрд рублей. Это около 58% всех выданных кредитов, но уже 72% их денежного объема. Такое расхождение означает, что кредиты с господдержкой в среднем значительно крупнее остальных ипотечных займов. Средний размер ипотечного кредита достиг 4,9 млн рублей, увеличившись за месяц на 12%. 👉Особенно показательно, что цены растут одновременно с увеличением экспозиции. Если бы главным фактором был только нехватка квартир, увеличение предложения должно было бы ослаблять давление на цены. Но наблюдается другая картина: объектов становится больше, а средняя цена предложения продолжает расти. Поэтому один из ключевых факторов нужно искать на стороне возможности покупателя профинансировать более дорогую покупку. 🧮При этом публичная цена квартиры все меньше может отражать реальную стоимость приобретения. В I квартале 2026 года средняя цена «квадрата» по сделкам составляла 517 тыс. рублей против 635 тыс. рублей в среднем предложении в сопоставляемом массиве. Разница достигала 19%. Девелоперы могут поддерживать прайс не прямым снижением цены, а скидками, рассрочками, субсидированными ставками и другими условиями покупки. Доля лотов, по которым открыто декларировались скидки, за год выросла на 41%. 📏Еще один способ сохранить доступный бюджет покупки — уменьшение площади квартиры. Средняя площадь реализованного жилья в строящихся домах снизилась до 44,5 кв. метров. За пять лет площадь однокомнатной квартиры бизнес-класса уменьшилась на 8 «квадратов», приблизившись по метражу к массовому сегменту. «Девелоперам сложно резко снижать публичный прайс: это влияет и на оценку уже проданных квартир, и на экономику проекта. Поэтому при ослаблении спроса первая реакция, скорее всего, будет происходить не через ценник на витрине, а через условия сделки — скидки, рассрочки, субсидирование ставки и изменение площади лота. Именно эти показатели способны раньше показать, что рынок начинает двигаться в сторону фактического удешевления», — считает Михаил Долгов. ❌Дополнительным сигналом становится качество ипотечного портфеля. Просроченная задолженность по кредитам под залог договоров долевого участия с начала года увеличилась на 21%, превысив 22,5 млрд рублей. Одновременно сам ипотечный портфель под залог ДДУ сократился на 10%, до 4,19 трлн рублей. Доля просрочки пока остается небольшой, но увеличилась с 0,40% до 0,54%. Более чувствительной для рынка границей может стать уровень около 1%: дальнейшее ухудшение качества портфеля способно привести к более жестким требованиям банков и увеличению стоимости финансирования.