Если речь идет о техническом подвале МКД, относящемся к общему имуществу, законодательс... — 29 августа 2026 г. в 14:19:15.927

Если речь идет о техническом подвале МКД, относящемся к общему имуществу, законодательство не предусматривает выдачу индивидуального комплекта ключей каждому собственнику. Вместе с тем для ключей от таких помещений установлен специальный порядок хранения, а отсутствие собственного комплекта ключей не означает, что собственник полностью лишен возможности доступа к общему имуществу дома. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества в МКД, утвержденными ПП РФ от 13.08.2006 № 491, подвальные помещения, в которых расположены инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме, входят в состав общего имущества собственников помещений в МКД. Специальные требования к эксплуатации технических помещений установлены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда №170. Согласно п. 3.4.5 входные двери в техническое подполье и подвал должны быть закрыты на замок, а на двери должна размещаться информация о месте хранения ключей. П. 4.1.14 Правил №170 предусматривает, что ключи от технического подполья или подвала должны храниться в ОДС либо организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры. Таким образом, Правила №170 предусматривают контролируемый порядок хранения ключей и доступа в технические помещения. Вопрос о праве каждого собственника иметь собственный комплект ключей непосредственно рассматривался Верховным Судом РФ. В Решении от 29.02.2024 собственник оспаривал положения Правил №170 именно в той части, в которой они не предусматривают хранение ключей от технических и подвальных помещений у каждого собственника. Верховный Суд РФ отказал в удовлетворении требований. Решение оставлено без изменения Апелляционным определением от 02.07.2024 № АПЛ24-241. ВС РФ указал, что установленный порядок хранения ключей направлен на надлежащее содержание МКД, обеспечение безопасности граждан и сохранность общего имущества. Вместе с тем Правила №170 не устанавливают запрета для собственников на доступ в технические подвалы. Собственник вправе получить такой доступ при условии, что это не нарушает права и законные интересы других собственников, требования пожарной безопасности, санитарно-технические, экологические и иные обязательные требования. Поэтому при решении вопроса о предоставлении ключей необходимо учитывать конкретные обстоятельства. 1. Первая ситуация Ключи требует собственник помещения только на том основании, что технический подвал относится к общему имуществу. Само по себе право общей долевой собственности не означает, что управляющая организация обязана передать каждому собственнику отдельный комплект ключей для постоянного хранения. Если собственнику необходимо осмотреть общее имущество или попасть в технический подвал по иной обоснованной причине, он вправе обратиться в управляющую организацию с требованием обеспечить доступ в помещение. 2. Вторая ситуация Ключи необходимы жителю близлежащей к подвалу квартиры. В этом случае действует специальное требование п. 4.1.14 Правил №170: ключи должны храниться не только в ОДС либо организации по обслуживанию жилищного фонда, но и у жителей близлежащей квартиры. Поэтому необходимо выяснить, соблюдено ли это требование в конкретном доме. Данный вопрос рассматривался Арбитражным судом Западно-Сибирского округа в постановлении от 10.10.2024 по делу № А27-23302/2023. Управляющей организации было объявлено предостережение в связи с непередачей ключей от подвальных и чердачных помещений для хранения жителям близлежащих квартир. Суды признали позицию жилищной инспекции обоснованной. При этом кассационный суд подчеркнул, что хранение ключей у жителей близлежащей квартиры не означает предоставления свободного доступа в технические помещения всем жильцам дома или неопределенному кругу лиц. 3. Третья ситуация