📌Когда 6 квадратных метров не имеют значения: важные нюансы долевой собственности — 31 августа 2026 г. в 06:56:10.318
📌Когда 6 квадратных метров не имеют значения: важные нюансы долевой собственности 🏠Вопросы государственной регистрации прав на жилые помещения, особенно при использовании средств социальной поддержки (материнского капитала, жилищных сертификатов и иных программ), требуют особого внимания со стороны как юристов, так и участников сделок. В правоприменительной практике сложилась четкая позиция относительно применения части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, устанавливающей минимальный размер доли при возникновении общей долевой собственности. 📝Согласно закону собственник не вправе совершать действия, которые приводят к образованию долей менее 6 квадратных метров общей площади на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением этого требования, признаются ничтожными. 💬«Между тем, законодатель предусмотрел, что ограничения, установленные ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, не действуют в случаях возникновения права общей долевой собственности в силу закона, а не по договору. К таким случаям относятся: - наследование (по завещанию или по закону); - приватизация жилых помещений; - приобретение жилья с использованием средств материнского (семейного) капитала (в соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ). В этих ситуациях приобретение права собственности на доли является прямым предписанием федерального закона, а не следствием усмотрения сторон сделки», - поясняет начальник отдела государственной регистрации недвижимости № 1 Управления Росреестра по Вологодской области Александра Мануйлова. ✅Есть важный нюанс, который касается приобретения жилья с использованием средств материнского капитала. Согласно разъяснениям, указанным в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ от 22.06.2016 неприменение правила о минимальном размере доли (менее 6 кв. м) возможно строго при одновременном соблюдении двух условий: 📍Средства материнского капитала уже фактически перечислены Пенсионным фондом РФ в счет оплаты конкретного жилого объекта. 📍Право долевой собственности возникает в силу прямого указания закона (ч. 4 ст. 10 № 256-ФЗ), а не на основании договора купли-продажи. ❗️При этом положения ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ всегда подлежат применению при проведении правовой экспертизы договоров купли-продажи, если в них лишь содержится условие о будущей оплате за счет мер социальной поддержки, но сама регистрация перехода права производится непосредственно по договору. 💬Александра Мануйлова акцентирует: «Основанием для регистрации права общей долевой собственности без учета минимального размера доли служит не сам договор купли-продажи с условием о социальной выплате, а соглашение об определении долей, представляемое после фактического перечисления средств поддержки, в том числе при наличии справки из ПФР. 📎Данный подход в полной мере распространяется не только на материнский капитал, но и на иные программы социальной поддержки, направленные на улучшение жилищных условий (субсидии, сертификаты и др.)». ❗️Это важно знать вологжанам поскольку игнорирование указанных нюансов может привести к приостановлению государственной регистрации или признанию сделки недействительной. Гражданам и профессиональным участникам рынка рекомендуется заранее разделять этапы: сначала регистрация договора купли-продажи с соблюдением требований ЖК РФ, а затем (после получения подтверждения о перечислении средств) - государственная регистрация возникновения долей на основании закона, где ограничение по 6 кв. м не применяется.