📌 Квартира в залоге. Можно ли продать и как
📌 Квартира в залоге. Можно ли продать и как Продать заложенную квартиру можно, но для этого гипотетически нужно получить согласие банка-залогодержателя. С сентября 2024 года закон (ст. 37.1 закона «Об ипотеке») обязывает банки разрешать самостоятельную продажу заемщикам, если еще не начата процедура судебного взыскания. Основные способы продажи ◾️Досрочное погашение продавцом кредита своими средствами и продажа "свободной" квартиры. ◾️Погашение кредита деньгами покупателя, который вносит задаток или аванс, равный остатку долга продавца, который погашает долг этими деньгами, снимает обременение и продает уже «чистую» квартиру. Тут тоже есть варианты: покупатель дает свои деньги на закрытие долга либо использует ипотечный кредит. ◾️Переуступка долга (смена заемщика и залогодателя в кредитной документации). Но сейчас вроде как никто из банков такое не делает. ◾️Продажа через банк: через наложение обременения при проблемах с погашением у заемщика и продажу через торги. Долго и невыгодно. Нужно понимать, что продать квартиру без предварительного погашения долга и согласования сделки с банком-кредитором невозможно. Росреестр не зарегистрирует сделку, так как в базе ЕГРН стоит отметка об обременении (залоге). Единственный путь «обойти» согласие - это погасить долг банку продавца. Когда банк может отказать в самостоятельной продаже ➖Банк уже подал иск об обращении взыскания на заложенное имущество или нотариус совершил исполнительную надпись на договоре об ипотеке. ➖В отношении заёмщика возбуждена процедура внесудебного банкротства или возбуждено дело о признании его банкротом. ➖Имущество заложено сразу нескольким залогодержателям в обеспечение исполнения разных обязательств. ➖Квартира является предметом предшествующей и последующей ипотек. Или, например, как в Военной ипотеке имеется сразу два обременения. Но, если в сделке участвует ипотечный кредит покупателя, то все происходит проще. Как такого согласия банка покупателя не нужно, кредит продавца гасится кредитом покупателя. Но у банков обычно есть опция, если залог не будет снят в течении пары месяцев, то ставку покупателю существенно повысят. Особенности сделки, если у покупателя ипотека (сейчас, кстати, многие банки дают ипотеку на покупку заложенного объекта) ◾️Банк, который дает кредит покупателю, должен одобрить вашу квартиру как объект залога и покупателя как заемщика. Если у вас и у покупателя разные банки, процедура называется «межбанковской сделкой». Банк продавца дает кредит, часть сразу идет на погашение долга покупателя в другой банк, часть кладется на аккредитив/СБР и выводится после регистрации залога в польщу банка покупателя. ◾️Идеальный вариант - один и тот же банк. Если квартира была куплена с маткапиталом Тут процедура продажи усложняется. Сначала нужно выделить доли на детей и получить согласие опеки и попечительства. #недвижимость #обременение #кредиты #ипотека #долги