Какой договор лучше подписывать, покупая квартиру в новостройке: отличия
Какой договор лучше подписывать, покупая квартиру в новостройке: отличия Многие покупают квартиры в новых домах, не обращая внимания, какой именно договор они подписывают. А это имеет огромное значение в случае, если возникнут какие-то проблемы. Сейчас покупка жилья в новостройке, как правило, оформляется одним из двух договоров: договор участия в долевом строительстве (ДДУ, он применяется при продаже строящегося жилья) или договор купли-продажи (когда объект уже построен). В первом случае применяется Закон об участии в долевом строительстве от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, а во втором — ГК РФ и Закон о защите прав потребителей. Иногда используется предварительный договор купли-продажи в отношении строящегося жилья, но суды признают такой вариант незаконным и относят его к ДДУ. Рассмотрим такой пример: - гражданин купил квартиру в новом доме по договору купли-продажи. Через некоторое время он обнаружил ряд недостатков в квартире, но претензию застройщику подал лишь на третий год. Недостатки не устранили, гражданин обратился в суд — и получил отказ, т.к. по договору купли-продажи максимальный срок для выявления недостатков составляет 2 года (а не 3, как по ДДУ), и этот срок был пропущен. Отмечу, что ключевые отличия ДДУ и договора купли-продажи кроются в последствиях на тот случай, если квартира окажется некачественной. Также договор купли-продажи не защищает покупателя от проблемных застройщиков так, как это делает ДДУ. Но в остальном договор купли-продажи сейчас выигрывает по сравнению с ДДУ: - размер ежедневной неустойки за просрочку устранения недостатков по ДДУ составляет 1/150 ключевой ставки ЦБ от стоимости расходов на ремонт, а по договору купли-продажи — 1% от цены квартиры; - мораторий на применение санкций к застройщикам применяется только к ДДУ, по договорам купли-продажи все взыскивается без ограничений (ПП РФ от 18.03.2024 № 326); - штраф за нарушение прав потребителя по ДДУ составляет лишь 5%, а по договору купли-продажи — 50% от присужденной суммы. Не секрет, что застройщики включают в свои договоры пункты, защищающие их интересы. Поэтому перед тем, как подписывать договор, следует выяснить, какие подводные камни там заложены. Перед подписанием договора обязательно получайте консультацию юриста! Избежите многих проблем (о чем говорит в т.ч. и моя личная юридическая практика). Три пункта в договоре с застройщиком, которые на самом деле ничтожны: Застройщики предлагают своим дольщикам для заключения сделки по покупке строящегося жилья уже готовые договоры. Разумеется, тексты изначально составлены так, чтобы защитить интересы застройщика, а добиться внесения каких-либо изменений в договор перед подписанием практически невозможно. Поэтому единственный выход — подбирать застройщика с договором, наиболее лояльным к дольщику. Также учитываем, что некоторые пункты застройщик, конечно, может включить в договор — вот только они все равно будут ничтожными из-за противоречия их закону (а значит, применяться не будут — п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей № 2300-I). В числе таких пунктов можно выделить: 1) Запрет дольщику уступать свое право требования по договору участия в долевом строительстве. Закон не требует получать предварительное согласие застройщика на уступку права требования по договору, если оплата произведена полностью — нужно лишь уведомить застройщика по факту уже совершенной уступки (ст. 11 Закона № 214-ФЗ). Запрет на уступку без согласия застройщика допустим лишь в том случае, если объект еще не оплачен; 2) Установление выгодного для застройщика места разрешения споров. В частности, указывается, что иски в рамках заключенного договора подаются в суд по месту нахождения объекта или застройщика. Тогда как по делам о защите прав потребителей истец вправе подавать иск в суд по месту своего жительства или по месту заключения договора — право выбора за истцом (ВС РФ, №5-КГ26-14-К2); ⬇️ ⬇️ ⬇️ продолжение