ЖР

ЖКХ РФ

Новости · 4 ноября 2026 г.

Открыть канал в MAX

Кворум был, но необходимого большинства — нет: Минчистоты добилось признания ничтожными...

Кворум был, но необходимого большинства — нет: Минчистоты добилось признания ничтожными решений трёх собраний о спецсчётах капремонта. В Московской области жилищный надзор — Минчистоты — добился признания ничтожными решений общих собраний о спецсчётах капремонта. Два дела рассматривал Серпуховский суд, одно — Коломенский. Во всех трёх случаях собрания инициировали управляющие организации, голосование проходило заочно через ГИС ЖКХ. При повторной проверке Минчистоты пересчитало голоса и убедилось, что кворум сохранился во всех домах. Но для решений по спецсчётам нужны повышенные пороги: более 50% голосов — при выборе владельца счета, не менее двух третей — для перечня работ и сроков капремонта, а также для размещения временно свободных средств на депозите. Эти пороги не были достигнуты. ### Посёлок Оболенск: два соседних дома ООО «ДОБРЫЙ ДОМ» с 1 по 19 декабря 2025 года провело собрания в двух соседних домах. Повестка была одинаковой: перейти со счёта регионального оператора на спецсчёт, выбрать регионального оператора владельцем счёта, определить банк — АО «Россельхозбанк», и разместить временно свободные средства на спецдепозите. В доме № 7 по протоколу был внушительный кворум — 89,44% (2593,17 кв. м из 2899,4 м²). Однако по акту сезонного осмотра жилая площадь дома составляет 3468,8 м², и суд принял эту площадь за 100%. Решение о размещении средств на депозите не набрало необходимых двух третей голосов — 54,70%, поэтому оно было признано ничтожным. В доме № 5 не прошли два ключевых вопроса: выбор владельца спецсчёта (48,94% «за» при необходимых более 50%) и размещение средств на депозите (50,54% при необходимых двух третях). Оба решения признаны ничтожными. ### Коломна ООО «Дом высокого содержания» вынесло на собрание блок вопросов, связанных со спецсчётом: сменить владельца спецсчёта на саму организацию, банк — на ПАО «Банк ВТБ», утвердить перечень работ и сроки капремонта на 2026–2049 годы, а также разрешить размещение временно свободных средств на депозите сроком до года для получения процентов. По протоколу кворум составлял 56,70% (681,2 м² из 1201,5 м²). Однако по выписке из ЕГРН собственникам принадлежали помещения площадью 1399,9 м², что и составило 100%. Принявшие участие в голосовании собственники — 712,68 м², или 50,91%: кворум был на грани, но всё же был. Однако за принятие решений проголосовало лишь 49,62% участников. Ни более 50%, ни двух третей голосов не набралось, поэтому решение было признано ничтожным. ### Возражения управляющих организаций Управляющие организации утверждали, что подсчёт голосов и формирование протоколов производятся автоматически (ч. 11 ст. 47.1 ЖК РФ). В Коломне также добавили, что управляющие организации не являются разработчиками системы и как администраторы собраний не могут повлиять на итоги голосования. В ответ на это Серпуховские ответчики указали, что протоколы были направлены в фонд капремонта в установленные сроки, спецсчета открыты, и операции по ним ведутся. Они также отметили, что иск направлен на ограничение прав собственников и не защищает публичных интересов, а истец не доказал причинение существенного вреда. В Коломне дополнительно указали, что выписка из ЕГРН не позволяет точно определить площадь помещений собственников, так как включает и места общего пользования. ГИС ЖКХ учитывает только зарегистрированные права, и владельцы помещений, не оформившие регистрацию, остаются невидимыми для системы. ### Ответ судов на эти возражения Суды отметили, что довод о недоказанности вреда не применим, так как правило о невозможности признать решение недействительным без существенных негативных последствий касается оспоримых решений. Ничтожность решения, принятого без необходимого большинства голосов, устанавливается без исследования вопроса о вреде. Также суды указали, что за 100% голосов принимается общая площадь помещений, принадлежащих собственникам, а не цифра из автоматически сформированного протокола.