Как в мире строят инфраструктуру для новых районов.
Как в мире строят инфраструктуру для новых районов. Во многих странах дороги, школы, транспорт и сети оплачивают не только девелоперы, но и местные власти: застройщики покрывают 20–40% затрат, а остальное финансируют муниципалитеты и государство. Международная практика: - В США инфраструктура часто финансируется через программу impact fees (инфраструктурные взносы застройщиков), которая применяется в 60% городов. Эти платежи идут на дороги, школы, парки и коммунальные сети. Размер взносов сильно отличается: в Техасе около $8–12 тыс. на квартиру, во Флориде — $15–20 тыс., в Калифорнии — $30–40 тыс. Но это лишь часть расходов. Основная инфраструктура строится за счет municipal bonds (муниципальных облигаций). В 2024 году города США выпустили их примерно на $500 млрд. Дополнительно действует федеральная программа IIJA объемом $1,2 трлн, а также механизм TIF, когда инфраструктура строится в долг, который затем погашается ростом налогов от нового района. - В Великобритании используется система соглашений между городом и девелопером. Основной механизм Section 106 agreements, по которому застройщик финансирует часть инфраструктуры, например школу или дорогу, чтобы получить разрешение на строительство. Второй инструмент — CIL (Community Infrastructure Levy) — инфраструктурный сбор 100–300 фунтов за квадрат с застройщика. В среднем девелоперы оплачивают 20–30% инфраструктуры, а остальное финансирует город. Только через Section 106 и CIL в Англии ежегодно собирается 6–7 млрд фунтов на дороги, школы и общественные пространства. - В Нидерландах действует модель land value capture (изъятие прироста стоимости земли). Муниципалитет сначала покупает землю, строит инфраструктуру, а затем продает участки девелоперам уже по более высокой цене. За счет роста стоимости земли город возвращает вложенные деньги. Муниципалитет финансирует 50–70% инфраструктуры, а девелопер платит в основном за землю и подключение к сетям. - В Японии используется одна из самых необычных моделей — land readjustment (перераспределение земли). При развитии нового района участки владельцев временно объединяются, часть территории выделяется под дороги, парки и школы, а затем земля возвращается собственникам уже с готовой инфраструктурой. Обычно под инфраструктуру уходит около 20–30% территории проекта, но оставшиеся участки резко дорожают за счет нового транспорта и дорог. Такая схема используется примерно в 30% городского развития страны, а с середины прошлого века через нее было перестроено более 400 тыс. га городских территорий. - Как видно, в большинстве развитых стран инфраструктура — это совместная инвестиция города и девелопера. В России же инфраструктура в новых проектах часто ложится на застройщика через строительство школ, детсадов, дорог и подключение к сетям. - Поэтому финансовая нагрузка на отечественных девелоперов обычно выше, чем во многих зарубежных моделях.