📈 За время действия льготной ипотеки цена квадратного метра в новостройках выросла в Н...
📈 За время действия льготной ипотеки цена квадратного метра в новостройках выросла в Новосибирской области в 2,47 раза. Лет 20 назад ипотеки на рынке недвижимости практически не было, хорошими риэлторами становились математики, которые выстраивали длинные цепочки обменов, где живые деньги составляли 10%-15% от суммарной цены сделки. После снижения ипотечных ставок до 12% покупка жилья в кредит стала массовой. При этом ипотека под залог вторичного жилья стоила дешевле, чем под рискованные квадраты в стройке. Ипотека в валюте была значительно дешевле, но после скачков доллара в стране было по 5-6 дольщиков, у которых забрали квартиры, «простили» первоначальный взнос, и они еще оставались должны банкам. Квартирная квартира была ступенчатой, люди увеличивали площадь квартир, меняли локации на более престижные и проходили до квартиры мечты 4-7 ступеней. После старта массовой льготной ипотеки ежемесячный платеж на двух и трехкомнатные квартиры отличался несущественно. Квартирная карьера ускорилась. Первичка рванула вверх, за ней вторичное жилье, но медленнее. Возник перекос цен между первичным и вторичным жильем. 📍 По мере роста цен максимальная сумма кредита уже не давала возможности приобрести квартиру нужной площади, и возник перекос в строительном заделе. В результате со дня старта льготной ипотеки с января 2020 года по январь 2026 года: ✔️Накопленная цена квадрата в сделках выросла на 147%, с 59 102 руб. до 146 454 руб., цена предложения составила 170 тыс. руб.; ✔️Строительный задел в регионе вырос на 19,6%, с 2 799 тыс. квадратных метров до 3 348 тыс.; ✔️ Проданная площадь в строительном заделе уменьшилась на 26,2% с 1,186 млн. квадратов до 875 тыс.; ✔️Непроданная площадь выросла на 51,6%; ✔️Площадь объектов, где продажи не открыты, увеличилась на 56,1%. Не забываем про 35-40 тыс. квартир, купленных для перепродажи. В данный момент нужно решить вопрос о возможности сделать квартирную карьеру внутри льготной ипотеки. Одним из вариантов может стать обмен квартиры, оформленной по льготной ипотеке, на лот с большей площадью. На разницу оформляется еще один ипотечный кредит, процентная ставка по которому более высокая, но ниже рыночной. Нужно понимать, что и квартиры в сданных домах взяты под льготную ипотеку. Там тоже должна быть возможность обмена на квартиру большей площади с частичным сохранением льготной ипотеки, до окончания ее действия. ❗️Нужно определить формат квартир, на которые можно получить семейную ипотеку. 🥸 Нужны продуманные решения на уровне правительства, иначе после снижения ключевой ставки продажи новостроек встанут. ❗️Читайте меня в МАХ, а также во ВКонтакте и Дзен. Оставайтесь в курсе рынка недвижимости!