📊 КРУГЛАЯ БУХТА: СЧИТАЕМ АРЕНДНУЮ ДОХОДНОСТЬ
📊 КРУГЛАЯ БУХТА: СЧИТАЕМ АРЕНДНУЮ ДОХОДНОСТЬ Я рассчитала доходность апартаментов от сдачи в аренду. И здесь для меня принципиально важно считать не по красивому летнему месяцу, когда стоимость проживания максимальная. Доходность считаем по году, с учетом сезонности. Поэтому в расчете я разделила год на четыре периода: зима, весна, лето и осень. Для каждого сезона заложила свою среднюю стоимость проживания. И сразу сделала три сценария загрузки: • 40% — пессимистичный • 60% — базовый • 70% — оптимистичный Почему именно так? Даже если фактическая загрузка комплекса исторически была выше, мне важно понимать экономику объекта и при более осторожном сценарии. Поэтому начинаем с 40%. В расчет также сразу заложено вознаграждение управляющей компании 30%. То есть цифры в таблице — это уже не общая выручка от проживания гостей, а 70% дохода, который остается собственнику, до учета налогов и возможных дополнительных расходов. Для расчета взяла два формата: 34 м² — стоимость покупки 4,2 млн ₽ 64 м² — стоимость покупки 6,2 млн ₽ При наших сезонных ставках расчетная арендная доходность получается: 34 м² 40% загрузки → около 422 тыс. ₽ в год / 10% 60% → около 633 тыс. ₽ / 15,1% 70% → около 738 тыс. ₽ / 17,6% 64 м² 40% загрузки → около 665 тыс. ₽ в год / 10,7% 60% → около 997 тыс. ₽ / 16,1% 70% → около 1,16 млн ₽ / 18,8% Таким образом, расчетный диапазон арендной доходности составляет примерно 10–19% годовых, в зависимости от площади апартаментов и фактической загрузки. И мне здесь особенно нравится один момент. Даже в пессимистичном сценарии с загрузкой всего 40% экономика остается интересной. А аренда — это только одна часть этой истории. Отдельно будем смотреть на капитализацию самого объекта, потому что цена входа сегодня заслуживает отдельного разговора. Сначала стратегия, потом объект. ☎️+7 978 942 85 85 Ирина Золотайко инвест-брокер по недвижимости