Центр недвижимости "АЛДОМ" Юридическая помощь Айсулу Насибуллиной
Бизнес · 20 августа 2026 г.
Верховный суд Российской Федерации: отказ банка в ипотеке — не повод забирать задаток❗️.
Верховный суд Российской Федерации: отказ банка в ипотеке — не повод забирать задаток❗️. ⁉️Разбираем новое решение 17 августа Верховный суд России поставил точку (точнее, отправил на пересмотр) в споре покупателей и продавцов недвижимости из Калининградской области. Новое разъяснение напрямую касается всех, кто покупает жилье с привлечением заемных средств. ✅️Суть спора Супруги заключили предварительный договор уступки права требования на квартиру и внесли задаток. Оставшуюся сумму они планировали внести позже, взяв ипотечный кредит. Однако банк им отказал. Покупатели пошли в суд, требуя вернуть деньги, так как сделка сорвалась по независящим от них причинам. 👩🎓Первые три инстанции встали на сторону истцов и присудили возврат суммы. Продавцы дошли до Верховного суда ✅️Позиция Верховного суда Коллегия по гражданским делам ВС РФ направила дело на новое рассмотрение и объяснила логику: ➡️ Буквальное толкование договора давало покупателям право платить ✔️"как кредитными, так и собственными средствами". *➡️ В соглашении "не был закреплен конкретный вид кредита" (именно ипотека). ➡️Отказ конкретного банка выдать ипотеку "не является «объективной невозможностью»"исполнения обязательств. Это предпринимательский риск покупателя. Проще говоря: если у вас есть возможность достать деньги другим способом (другой банк, потребительский кредит, занять у родственников или вложить накопления), вы обязаны это сделать. Ссылка на то, что «нам просто не дали ипотеку», больше не работает как автоматическое основание для возврата задатка. ⁉️Почему это важно? Практические выводы для рынка‼️ Это решение меняет привычные правила игры при внесении обеспечительных платежей (*задатка или аванса*) и усиливает ответственность покупателя: ❎️❗️Для кого | Что меняется | | :--- | :--- | | **Покупателям** | Нельзя вносить задаток, имея одобрение только от одного банка. Перед передачей денег продавцу нужно иметь либо подтвержденную сумму наличными, либо несколько реальных альтернатив получения займа. Одобрение ипотеки теперь стоит воспринимать лишь как один из сценариев, а не гарантию сделки. | ❎️❗️Юристам и риелторам Необходимо менять формулировки в предварительных договорах. Если стороны хотят привязать возврат задатка к получению конкретного кредитного продукта, это должно быть прямо прописано со ссылкой на ст. 416 ГК РФ («невозможность исполнения»). Без такой оговорки суды будут трактовать ситуацию против покупателя. | ✅️❗️Продавцам** | Решение дает дополнительную защиту. Аргумент «банк не дал кредит» больше не станет легкой причиной для разрыва предварительного соглашения без финансовых последствий для второй стороны. | ‼️Как обезопасить себя покупателю: короткий чек-лист✅️ 1. **Финансовый резерв.** Не вносите задаток, пока на руках нет хотя бы части необходимой суммы живыми деньгами. 2. **Мульти-заявки.** Подавайте документы сразу в 3–5 банков, чтобы застраховаться от отказа в конкретной организации. 3. **Договорная подушка.** Прописывайте в предварительном договоре условие о форс-мажоре применительно к кредитованию или фиксируйте срок на поиск альтернативного финансирования (например, 10 рабочих дней после первого отказа). 4. **Альтернативы.** Заранее изучите условия потребкредитования под залог имеющегося имущества — иногда этот путь быстрее и надежнее классической ипотеки. Если в вашем предварительном договоре написано обтекаемо — «покупатель привлекает кредитные средства» — будьте готовы исполнить обязательство даже без ипотеки. Теперь суды будут смотреть не на факт отказа банка, а на реальную финансовую возможность человека купить объект другими способами. ❓️✔️✅️Нужна помощь в аудите текста вашего предварительного договора перед сделкой? Напишите нам в личные сообщения. #Недвижимость #ВерховныйСуд #Ипотека #Право #Задаток #Сделкисквартирой