КАК ЗА 15 МИНУТ ОТСЕЯТЬ 90% НЕРАБОЧИХ ОБЪЕКТОВ
КАК ЗА 15 МИНУТ ОТСЕЯТЬ 90% НЕРАБОЧИХ ОБЪЕКТОВ До просмотра, переговоров и до запроса полного пакета документов. Коммерческая недвижимость требует системы. И если инвестор не умеет быстро считать, он теряет контроль над риском. Вместе с ним теряется контроль над капиталом. Вот методика, которой я пользуюсь сам⤵️ Шаг 1. Определите рыночную арендную ставку Сравните помещение с аналогами в той же локации. Для проверки используйте: - CIAN PRO - ставки по похожим помещениям - Авито Коммерция - предложения, которые могут отсутствовать на крупных агрегаторах - FlatInfo - характеристики здания Пример. Площадь помещения - 100 м². Рыночная ставка - 2 000 рублей за м². Потенциальный арендный поток: 100 × 2 000 = 200 000 рублей в месяц. Это первая цифра для модели доходности. Шаг 2. Оцените пешеходный трафик Ставка показывает возможную цену аренды. Трафик помогает понять, сможет ли бизнес арендатора зарабатывать в этой точке. Арендаторы платят за доступ к клиентам. При слабом потоке помещение будет сложнее сдать и удержать. Что использовать: - GeoIntellect - плотность населения и интенсивность движения - 2ГИС - трафик и коммерческое окружение - SberIndex - платёжная активность района После онлайн-анализа проверьте точку вручную. Придите к помещению и посчитайте людей. Ориентир из исходной методики - от 300 человек в час для минимально жизнеспособной торговой проходимости. Учитывайте время суток, день недели и направление потока. Один замер даёт предварительную картину. Шаг 3. Проверьте ликвидность локации Посмотрите, кто уже работает рядом. Продуктовые сети, аптеки, салоны и кофейни показывают, что бизнес видит в этой точке спрос. Три полезных сигнала: - рядом уже работают федеральные арендаторы - ставки выглядят устойчивыми - свободные помещения не висят на рынке месяцами Также проверьте обратную сторону. Если рядом много закрытых витрин, постоянная ротация арендаторов и объявления с большой скидкой, локация требует более глубокого анализа. Шаг 4. Соберите первую модель Теперь у вас есть три ключевых параметра: 1. Площадь объекта. 2. Рыночная ставка аренды. 3. Потенциал трафика и ликвидность. Этого достаточно, чтобы получить предварительную модель доходности и решить, стоит ли переходить к просмотру, документам и due diligence. Пятнадцать минут экономят часы поездок и переговоров.  Сохраните этот алгоритм и используйте одинаковую последовательность для каждого объекта. Но даже сильная ставка и хороший трафик не гарантируют честные цифры в объявлении. Поэтому в следующей статье разберу реальный кейс: продавец заявил арендный доход 150-160 тысяч рублей, а после пятого вопроса выяснилось, что чистая аренда составляет 80-100 тысяч. Накидайте реакций, если интересно👇🏻