НАИНА - Недвижимость Аналитика Инвестиции с Натальей Ардонской (кладовки, паркинги, квартиры, апартаменты, коммерция, зарубежная)
Бизнес · 14 октября 2026 г.
Спорный кладовочный формат. Что показало время? Есть на рынке формат кладовок, к которо...
Спорный кладовочный формат. Что показало время? Есть на рынке формат кладовок, к которому многие относятся настороженно — кладовки, оформленные как доля. Их немного, и именно поэтому они особенно интересны для анализа. Что вообще значит «доля»? В классическом варианте кладовка — это отдельный объект недвижимости со своим номером в Росреестре. Но бывают проекты, где инвестор покупает именно долю в общем помещении, а право пользования конкретной кладовкой закрепляется внутренними документами. Когда мы только начинали мониторить рынок Санкт-Петербурга, мы нашли несколько объектов, где кладовки продавались не как отдельные помещения со своим кадастровым номером, а как доля в гаражно-строительном кооперативе. И, кстати, подобные проекты встречаются даже сейчас — в том числе в новостройках. Честно скажу, инвесторам их предлагала, но со значительной долей осторожности, а они получали отличные результаты от сдачи в аренду и я это видела (смотрите отзыв на картинке). Пришло время посмотреть и на то, как же они изменились в цене? Один из самых ярких примеров, который массово покупали наши инвесторы, — ЖК «Самоцветы» на Уральской улице в Санкт-Петербурге. Комплекс бизнес-класса в очень сильной локации Васильевского острова. В 2022 летом кладовки там продавались примерно по 27 000 ₽ за квадратный метр. Более того — были скидки и длительные рассрочки. В результате некоторые инвесторы заходили в объект буквально с минимальным бюджетом. Да, формат был далеко не идеальный: — долевая собственность; — сетчатые кладовки с коммуникациями; — определённые юридические нюансы и высокая коммуналка; — скепсис со стороны рынка. Многие тогда говорили: «Это неликвид». «Доли — это риск». «Сетка никому не нужна». Но что показала практика? Инвесторы получали порядка 25–27% годовых пассивной доходности на аренде. А это уровень, который который для недвижки выглядит невероятным. И самое показательное — рост стоимости самого актива. Сейчас эти кладовки давно распроданы у застройщика. И если посмотреть вторичный рынок, то цены уже совсем другие: примерно от 120 000 ₽ за квадратный метр, а хорошие варианты нередко выходят ближе к 150 000 ₽ за метр. То есть актив вырос почти в 6 раз — несмотря на все «недостатки», о которых говорили в начале. Ну чтож... выводы, рынок любит: — локацию; — низкую точку входа; — дефицит предложения; — и реальную доходность. И прощает несовершенства. А вы бы купили кладовку, оформленную как доля, если бы видели такую экономику? Давайте проголосуем! Я ведь не случайно спрашиваю... у меня есть мысли.... но пока оставлю их при себе.