А

Апартономика | Взгляд изнутри

Бизнес · 10 марта 2026 г.

Открыть канал в MAX

💰📈📉 Какой апарт-отель выбрать для инвестиций❓

💰📈📉 Какой апарт-отель выбрать для инвестиций❓ Практический кейс для инвестора: Часть 2. Напоминаю, в этом посте я давал вводные характеристики 2-х проектов инвестиций в покупку апартаментов в двух различных проектах. Теперь разберем, какой из этих проектов выгоднее. 🔹 Проект №1 с инвестициями 8 млн. руб. даёт более ранний доход, но у него выше порог входа, хотя при этом ежегодные (или ежемесячные х 12) выплаты по нему будут выше, чем по проекту № 2. 🔹 Проект № 2 порог входа ниже (инвестиции "всего" 5млн. руб.) , а годовая доходность - выше. Но срок начала получения дохода отложен более чем на год по сравнению с проектом №1 и ежегодные выплаты будут сравнимо меньше. Чтобы понять, какой проект реально эффективнее, нужно: 1️⃣ Построить модели денежных потоков за весь срок инвестиций для каждого проекта, 2️⃣ Оценить влияние инфляции и текущую стоимость будущих денег. 3️⃣ Посчитать эффективность инвестиций для Проекта № 1 и Проекта № 2 и сравнить их между собой. Пример упрощенной модели для проектов см. выше 👆 1️⃣ Построение совокупного денежного потока по обоим вариантам не представляет сложности: 🔹 И у проекта №1 и у №2 в первый год (0 период) - оттоки денежных средств: - 8 и 5 млн. соответственно. 🔹Далее со 2 года (1 и далее периоды эксплуатации объектов) проект № 1 начинает генерить доход от управления, а проект № 2 - только с 3-его года. 🔹 В конце 15 года оба объекта продаются по рыночной цене с учетом накопленной капитализации (для примера считаем, что темпы капитализации одинаковы для обоих объектов) 2️⃣ Считаем влияние инфляции. Для этого находим текущую стоимость будущих денежных потоков каждого проекта, дисконтируя их в каждом периоде на ставку годовой инфляции (10%). 3️⃣ Считаем показатели эффективности проекта : NPV (если по -простому,показывает, сколько «сегодняшних» денег инвестор получит (или потеряет) в результате реализации проекта): Проект № 1: 2 050 917 Проект № 2: 1 733 472 NPV обоих проектов > 0, т.е. с учетом принятых допущений каждый из этих проектов создает ценность для инвестора. Но при этом: 🔹Сумма первоначальных затрат у Проекта №2 на 37,5% меньше, чем у проекта №1, а NPV меньше всего лишь на 15,5%. 📌 Это говорит о том, что деньги в Проекте № 2 работают более эффективно, чем в проекте №1, даже несмотря на то, что доход по проекту №2 начинает приходить на 1 год позднее, чем по проекту №1 и его совокупный размер меньше. И это подтверждают результаты расчета простого срока окупаемости: Проект № 2 окупается быстрее, чем проект № 1. За счет чего в проекте №2 эффективность использования денежных средств выше ❓ Для данного примера - за счет более высокой годовой доходности инвестиций, которая перекрывает совокупные потери от задержки получения дохода на один год по этому проекту. 💡 Практическое следствие из данных примеров: 🔹 Если у вас есть 8 млн ₽ и цель — максимизировать суммарный прирост капитала в реальных рублях, и вы готовы держать деньги в проекте — Ваш выбор - Проект №1. 🔹Если у вас ограниченный капитал (5 млн ₽) или вы ориентированы на максимальную доходность на вложенный рубль (т.е. хотите «выжать» больше % с меньшей суммы) - Ваш выбор - Проект №2. 🔍 Итог: Данный пример значительно упрощен и в реальной практике на проект и эффективность инвестиций будет влиять значительное количество различных факторов — от локации и рисков до динамики доходности и условий выхода. 👉 Поэтому ключевое условие успеха — профессиональная проработка финансовой модели с учётом всех специфических переменных, адекватной ставки дисконтирования и реалистичных сценариев развития проекта. Без этого даже «выгодный на глаз» объект может оказаться убыточным, а «скромный» — принести неожиданно высокую отдачу. Инвестируйте осознанно — на основе расчётов, а не на основе эмоций и предположений. А как Вы оцениваете Ваши проекты ? Поделитесь Вашим опытом в комментариях 👇 12.12.2025 Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен #апартономика #апартотели #оценка_проектов