🔀 По каким критериям инвесторы оценивают объекты ГАБ? Одним из самых популярных инстру...
🔀 По каким критериям инвесторы оценивают объекты ГАБ? Одним из самых популярных инструментов определения качества готового арендного бизнеса является срок окупаемости. 🏛 У нас в России есть своя мощная культура инвестиций в недвижимость, с самобытным лексиконом, в частности инвесторы применяют два термина: 1️⃣ Грязная окупаемость - скорее всего, имеется в виду отношение стоимости объекта к выручке от аренды за год, измеряется годами. 2️⃣ Чистая окупаемость - скорее всего, имеется в виду отношение стоимости объекта к доходу (не путать с выручкой) от аренды за год или прибыли от аренды за год... но это неточно. Измеряется годами. 🏢 Для коммерческой недвижимости расчёт срока окупаемости обычно базируется на показателе NOI (Net Operating Income, Чистый Операционный Доход, ЧОД). Например, если стрит-ритейл стоимостью 40 млн рублей приносит 400 тыс. рублей арендного дохода в месяц (4,8 млн рублей в год), а операционные расходы составляют 1,2 млн рублей в год, то NOI будет равен 3,6 млн рублей. Таким образом, срок окупаемости составит 11,1 года (40 млн ÷ 3,6 млн). 🧮 Вот это был правильный расчет простой окупаемости. 📝 Существует также дисконтированная окупаемость (DPP), которая учитывает временную стоимость денег через ставку дисконтирования. Вычисляется как период, за который сумма дисконтированных денежных потоков сравняется с первоначальными инвестициями. ⚠️ Важный момент: в профессиональной среде простая окупаемость считается весьма грубым показателем, так как не учитывает факторы времени, стоимости денег, наличия или отсутствия индексации, будущее изменение цены актива и т.д.. Более точно перспективность инвестиций оценивается при создании финансовой модели через IRR (внутренняя норма доходности), NPV (чистая приведённая стоимость) и Cap Rate (ставка капитализации). Что вы используете при оценке ГАБ? 👍 Окупаемость - главный показатель. 🔥 Делаю комплексную фин.модель... 👀 Расчеты не важны, интуиция рулит!