Пересчитал, что выгоднее: квартира под сдачу или фонды недвижимости. Квартира опять про... — 14 августа 2026 г. в 10:22:55.843
Пересчитал, что выгоднее: квартира под сдачу или фонды недвижимости. Квартира опять проиграла - причем не только по доходности. Свел отчеты Активо и Паруса за полгода. В фондах у меня вложена "однушка в Москве". Только вместо одной квартиры - склады, офисы, торговые центры и супермаркет от Москвы до Тюмени, арендаторы от РЖД до OZON. Денежный поток - около 11% годовых до налога, выплаты каждый месяц. Котировки за полгода просели на 6-14%, складские сильнее всех. Арендный поток этого падения почти не заметил. Мысль купить квартиру под сдачу возвращается регулярно. И каждый раз я считаю три вещи: доходность, свое время и концентрацию. Со временем все понятно даже без арендаторов. Администрирование собственного имущества уже вселяет в меня панику: счетчики, квитанции, мелкий ремонт, общение с УК. Добавить еще одну квартиру и жильцов - добровольно купить себе вторую смену. Со смесителем. По доходности тоже мимо. Циан в январе считал по Москве около 5,5% валовой доходности аренды. До простоев, ремонта, налога и той самой кухни после жильцов. Чистыми аналитики дают 3-4%. У моих фондов текущий денежный поток около 11%. И остается концентрация. Квартира - один объект и один арендатор. Съехал - поток стал нулем. В фондах арендаторов десятки. В Тюмени якорный арендатор накопил долг перед фондом. Я узнал об этом из отчета. Долг погасили без моего участия - ни одного звонка, поездки или переписки. Поэтому квартиру под сдачу я пока не покупаю. Вернусь к вопросу, если изменится чистая доходность или появится кредитное плечо по вменяемой ставке. Перед такой покупкой я бы считал не доходность из объявления, а деньги после простоя, ремонта, налогов и собственного времени. И отдельно отвечал бы на простой вопрос: кто поедет менять смеситель? У меня ответ каждый раз сводит расчет в одну сторону. #портфель #недвижимость