Квартиру продали без согласия жены и детей. А потом банк решил забрать её за долги поку...
Квартиру продали без согласия жены и детей. А потом банк решил забрать её за долги покупателя. И самое интересное — три судебные инстанции в итоге встали на сторону банка. Но Верховный Суд разобрался в ситуации иначе. Что произошло? В 2017 году супруги купили квартиру в ипотеку. Часть кредита погасили материнским капиталом — 453 тысячи рублей. По закону после использования маткапитала необходимо выделить доли супругу и детям. Муж оформил нотариальное обязательство сделать это после погашения ипотеки. В 2021 году кредит полностью погасили. Но доли жене и детям мужчина так и не выделил. А в 2022 году просто взял и продал всю квартиру за 13,2 млн рублей. Без согласия супруги. Без учёта прав детей. Покупательница приобрела квартиру в ипотеку, которую ей одобрил банк ВТБ. Казалось бы, сделка прошла, банк деньги выдал, все довольны. Кроме жены и детей, которые внезапно остались без своей недвижимости. ⚖️ Что было дальше? Супруга обратилась в суд и оспорила продажу. Суд признал сделку недействительной и определил доли в квартире: — супруге — 64%; — мужу — 32%; — каждому из двух детей — по 2%. Но история на этом не закончилась. Покупательница перестала платить ипотеку. И банк потребовал взыскать задолженность — более 11 млн рублей — и продать квартиру с торгов. То есть семья лишилась квартиры без своего согласия, а теперь ещё и должна была рисковать ею из-за чужого кредита. И здесь началось самое интересное. Первая инстанция разрешила обратить взыскание только на долю мужа — 32%. Но апелляция решила, что банк является добросовестным залогодержателем, и разрешила обратить взыскание на всю квартиру. Кассация с этим согласилась. Что сказал Верховный Суд? ВС указал на принципиальный момент: квартира выбыла из владения супруги и детей помимо их воли. А значит, одной ссылки на добросовестность банка недостаточно, чтобы обратить взыскание на их имущество. Верховный Суд отменил решения апелляции и кассации и направил дело на новое рассмотрение. 📌 Почему это важно для покупателей? Здесь есть деталь, на которую я всегда обращаю внимание при проверке недвижимости. На момент продажи доли детей не были оформлены. Но это не означало, что у детей не было прав на квартиру. Именно поэтому при покупке недвижимости недостаточно просто посмотреть выписку из ЕГРН. Нужно выяснять: — использовался ли материнский капитал; — исполнено ли обязательство по выделению долей; — не нарушены ли права супруга и несовершеннолетних детей; — имеются ли обстоятельства, из-за которых сделку впоследствии могут оспорить. Мой вывод. За 15 лет юридической практики я убедилась: одна из самых опасных ошибок покупателя — считать, что если банк одобрил ипотеку, значит, квартиру уже проверили и рисков нет. Банк проверяет объект для своих целей. А защищать интересы покупателя — отдельная задача. И эта история особенно показательна. Можно купить квартиру за 13 миллионов, исправно оформить все документы, получить одобрение банка — и всё равно оказаться участником многолетнего судебного спора. Потому что материнский капитал - это не просто государственная помощь при покупке жилья. Это ещё и права детей, которые нельзя игнорировать. 📌 Определение ВС РФ от 15.09.2026 № 4-КГ26-69-К1 Источник: Верховный Суд РФ