Что делать, если два ИП собственники одного помещения, а в аренду сдает только один? — 8 июля 2026 г. в 06:14:46.683
Что делать, если два ИП собственники одного помещения, а в аренду сдает только один? Два физика с статусом ИП собственники одного нежилого помещения. По договору один из собственников сдает полностью все помещение в аренду. Платит налог УСН 6%. Должен ли второй собственник (ИП) платить налоги с аренды нежилого помещения? Ст. 246, 247 и 248 ГК РФ дают участникам долевой собственности полную свободу договора. Они могут заключить между собой отдельное соглашение или прописать прямо в договоре аренды, что: 🔸 пользование объектом будет одним из собственников; 🔸 все арендные платежи поступают исключительно ему, независимо от размера его доли. Так как собственники вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от сдачи в аренду имущества, находящегося в их общей долевой собственности, то именно это распределение доходов будет иметь значение для целей налогообложения. То есть доход от арендных платежей признается в целях налогообложения у собственника, являющегося получателем соответствующего дохода, или собственника, у которого возникает право распоряжения соответствующим доходом (Письма Минфина России от 23.11.2018 № 03-04-06/84858, от 07.05.2020 № 03-04-06/36737). Таким образом, если оба собственника-ИП согласовали между собой, что только один из них получает доходы от сдачи объекта в аренду, то по общему правилу налогооблагаемый доход будет возникать только у этого сособственника. Обратите внимание❗️Распределение только платежей от арендатора между собственниками может оказаться недостаточным для распределения налогообложения. Так, например, арендные платежи могут поступать одному собственнику, а далее он переводит их другому собственнику. В этом случае оба собственника получают доходы, подлежащие налогообложению. И наоборот, может быть согласовано, что один из собственников получает все арендные платежи и они полностью являются доходом именно этого сособственника, другому собственнику не перечисляются и не распределяются. Если вдруг вы станете плательщиком НДС на УСН, то тут “бабушка надвое сказала”. По логике, если собственники по соглашению распределили между собой доходы, значит, они распределили и саму реализацию этой услуги для целей НДС. То есть собственник, который получает все доходы, должен включить их в свою базу по НДС, выставив арендатору счет-фактуру на полную стоимость. Однако в практике нет четкой позиции по этому вопросу. Налоговый кодекс молчит, а Минфин и ФНС тоже не давали разъяснения по этому вопросу. И самый важный вопрос - деловая цель такого соглашения. Если вдруг налоговая заподозрит что-то неладное в таких отношениях между собственниками, то вы должны быть готовы доказать, что у такого распределения есть реальные экономические причины, а не налоговая выгода. Среди аргументов могут быть, например, следующие: ☀️Уполномоченный собственник кроме доходов, несет все расходы на содержание имущества (коммуналку, ремонт, охрану, страхование и т. д.). ☀️Другой собственник не имеют навыков в ведении арендного бизнеса и передал все полномочия второму владельцу. ☀️Другой собственник изначально не планировали сдавать объект и не хотят брать на себя соответствующие риски (пожар, аварии, ответственность перед арендаторами). Уполномоченный собственник не должен после получения всей арендной платы переводить деньги другому собственнику в обход соглашения. Если налоговая докажет, что фактически доход все-таки делился, ваше соглашение признают фиктивным со всеми вытекающими налоговыми последствиями.