Покупка жилья на вторичном рынке: новые риски после решений Конституционного суда — 14 июня 2026 г. в 07:48:11.233
Покупка жилья на вторичном рынке: новые риски после решений Конституционного суда Казалось бы, после нашумевшей истории с квартирой Ларисы Долиной, правовые риски при покупке жилья на вторичном рынке должны были стать более понятными. Однако недавние решения Конституционного суда РФ и последующая практика добавляют новые сложности, особенно когда в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок. Ранее считалось, что согласие органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения требуется только в двух случаях: если ребенок является собственником недвижимости или если он находится под опекой (попечительством) либо остался без попечения родителей (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Если же ребенок просто зарегистрирован в квартире, а его родители живы и не лишены прав, то, по логике закона, получать разрешение от опеки не нужно. Однако жизнь и судебная практика вносят свои коррективы. Конституционный суд РФ в своем Определении от 14 октября 2025 г. № 2616-О, по сути, подтвердил, что даже в такой, казалось бы, ясной ситуации есть серьезные риски для покупателя. Суд указал, что при оценке законности сделки необходимо учитывать реальное положение ребенка, в частности, обеспечен ли он другим жильем после продажи квартиры. Если продавец, например, зная, что у его несовершеннолетнего ребенка нет другого места жительства, реализует квартиру, это может быть расценено как злоупотребление правом. Более того, есть уже и конкретные примеры, когда такие сделки признавались недействительными. Классическая ситуация: мужчина после развода продает квартиру, где продолжает быть зарегистрирован его несовершеннолетний сын. Покупатель, проверив все формальные документы (отсутствие опеки, регистрация ребенка), заключает сделку. Но после этого бывшая жена или органы опеки могут оспорить ее в суде. И основания для этого уже есть, например, Постановление КС РФ от 8 июня 2010 г. № 13-П, где было указано на недопустимость отчуждения жилого помещения, принадлежащего родителю, без предварительного согласия органа опеки и попечительства, если это ущемляет права ребенка. Что в итоге получает покупатель? Признание сделки недействительной, возврат денег (которые продавец, скорее всего, уже потратил) и долгие судебные тяжбы с неопределенным исходом. Таким образом, при покупке квартиры на вторичном рынке, особенно после развода продавца, где зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, необходимо проявлять максимальную осмотрительность. Обязательно запрашивайте у продавца письменное подтверждение того, что ребенок будет обеспечен другим жильем, а также уточняйте в органах опеки, не было ли каких-либо обращений или ограничений. Лучше перестраховаться, чем потом потерять и квартиру, и деньги. #недвижимость #Конституционныйсуд