Дом у моря от Александра Гомозова / эксперта загородной недвижимости
Политика · 21 февраля 2026 г.
⚡️Строительство на сельхозземлях и многоквартирные дома на ИЖС в Анапе
⚡️Строительство на сельхозземлях и многоквартирные дома на ИЖС в Анапе Всем привет! Вчера я рассказывал, что иду на совещание в администрацию города-курорта Анапы. Совещание было посвящено двум острым проблемам: 1️⃣ Строительству на земля сельскохозяйственного назначения 2️⃣ Строительство многоквартирных домов на участках ИЖС. Разберем по порядку. ❗️Проблема №1. Строительство на земли сельскохозяйственного назначения: В администрацию поступило большое количество обращений от граждан с просьбой получить уведомление о начале строительства на землях сельскохозяйственного назначения. Подавляющему большинству — отказано. ❓Почему так происходит? Покупатели приобретали участки, ориентируясь только на выписку из ЕГРН. В 90% случаев в ней указан вид разрешенного использования (ВРИ) — «садоводство и огородничество». По логике, этот ВРИ допускает строительство в соответствии с градостроительными нормами. Но однако отказ. ❓ Как так вышло? Скорее всего, ВРИ«садоводство и огородничество» когда-то был внесен в ЕГРН, но при разработке плана земельной застройки (ПЗЗ) эти участки не перевели в соответствующую градостроительную зону. Они остались в зоне сельскохозяйственных угодий. Возникло расхождение между данными ЕГРН и ПЗЗ. Продавцы показывали покупателям только выписку из ЕГРН, и формально там все выглядело нормально. При этом продавцы настойчиво уверяли покупателей, что на участке можно построить капитальный дом. У нас в агентстве была клиентка, которая поверила именно этому обещанию и не услышала наши выводы по участку. На разъяснения ей был все равно, важен вид на моря а об остальном она и слышать не хотела. К счастью, сделку проводили не мы. Но у нас есть и положительные примеры, когда клиенты нас слышали и понимали и отказывались от сомнительных сделок. ✅ По итогам совещания разработаны алгоритмы проверки земельного участка. 1️⃣ Сверьте сведения из ЕГРН с ПЗЗ 2️⃣ Обратитесь лично в управление архитектуры 3️⃣ Заказать выписку из ИСОГД (информационной системы обеспечения градостроительной деятельности) в управлении архитектуры. 📌 Стоимость — 2 000 ₽, срок — до 14 дней с момента оплаты пошлины. 4️⃣. Заказать ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). 📌 Бесплатно, срок — до 30 дней. Способы подачи: ❇️ лично в управление архитектуры; ❇️ через МФЦ; ❇️ через портал «Госуслуги». Данный алгоритм в нашем агентстве применяется с 2021 года После получения документов обратитесь к проверенному специалисту по загородной недвижимости или надежному юристу. И только после этого принимайте решение о сделке. ❗️ Проблема №2. Многоквартирные дома на участках ИЖС На совещании также рассмотрели ситуации, когда на участках ИЖС возводят многоквартирные дома. Администрация обратила внимание на основные риски: 👆 законность получения разрешения на строительство; 👆 основания для ввода объекта в эксплуатацию; 👆 оформление прав на земельный участок; 👆 наличие и мощность подключённых коммуникаций. Были приведены конкретные примеры нарушений, из-за которых суд наложил запрет на совершение сделок с такими помещениями. Проще говоря, люди купили квартиры, но не могут ими распоряжаться. 🎯 Вывод: Не верьте словам — проверяйте документы. Покупка земли требует двойной, а то и тройной проверки. Разрыв между данными ЕГРН и реальными градостроительными нормами — это не теория, а причина отказов в строительстве и потерянных денег. 👋 Мой совет: Потратьте 2–4 недели на проверку участка сейчас, чтобы не потерять 2–4 года жизни и миллионы рублей потом. 💬 Есть вопросы по конкретному участку? Пишите в комментариях или в личные сообщения — помогу разобраться в документах и избежать рисков. 🔔 Подписывайтесь, чтобы быть в курсе изменений в законодательстве и рынке загородной недвижимости Анапы и ближайших районов ☎️ Звоните, пишите, всегда на связи: 8-938-521-47-80 Александр