Эпоха льготных ипотек: что получили в итоге.
Эпоха льготных ипотек: что получили в итоге. Подводим итоги серии "Домостроя" об эпохе массовой льготной ипотеки и смотрим, с чем рынок пришел к этому году. ▪️ Точка отсчета — сентябрь 2019 года. По данным СберИндекса о фактических сделках, кв. м на первичном рынке тогда стоил 70,7 тыс. руб., на вторичном — 55,5 тыс. руб. К августу этого года первичка подорожала до 192,8 тыс. руб. за кв. м (+172,5%), а вторичка — до 130,1 тыс. руб. (+134,5%). Разрыв между двумя рынками заметно вырос. В 2019 году новостройки были дороже вторичного жилья на 27%, а к августу этого года — на 48%. ▪️ Льготная ипотека сделала кредит дешевле, но одновременно росла и стоимость квартиры, на которую этот кредит выдавался. Хорошо это видно по доступности жилья относительно доходов семьи. По данным ИНП РАН, в 2019 году стоимость стандартной квартиры площадью 54 кв. м на первичном рынке соответствовала 2,7 годового дохода семьи из трех человек, а в 2025 году — 4,3 года (+59%). На вторичном рынке изменение оказалось намного скромнее: с 2,4 до 2,6 года (+5,7%). ▪️ Только за последний год доступность новостроек ухудшилась с 4,2 до 4,3 года (+1,9%), а вторичного жилья, наоборот, улучшилась с 2,7 до 2,6 года (-3,7%). ЦБ отмечал, что широкое распространение льготных программ не привело к росту доступности жилья. Регулятор связывает это прежде всего с тем, что цены на новостройки и вторичное жилье росли быстрее доходов населения. ▪️ Дешевый кредит не сделал жилье массово доступнее. Он поддерживал спрос, но значительная часть эффекта уходила в рост стоимости квартир. Массовую "льготную ипотеку" закрыли 1 июля 2024 года, но расходы государства на уже работающие программы никуда не исчезли. ▪️ По словам министра финансов Антона Силуанова, когда ставки были низкими, субсидирование ипотеки обходилось бюджету примерно в 200-300 млрд руб. в год. В 2025 году расходы выросли примерно до 2 трлн руб., а в этом году оцениваются еще в 1,7 трлн руб. Если прибавить к этому расходы предыдущих лет, то общий объем бюджетной поддержки льготной ипотеки за 2021-2026 годы измеряется несколькими триллионами рублей. ▪️ Платить придется и дальше. В проекте бюджета на 2027-2029 годы только на "семейную ипотеку" заложено 1,6 трлн руб. Кроме нее продолжают субсидироваться IT-, Дальневосточная, сельская ипотека и уже закрытая массовая программа. Даже спустя более двух лет после закрытия массовой программы рынок остается сильно зависим от господдержки. В августе этого года на льготные программы приходилось 56% всего объема ипотечных выдач. За месяц по ним банки выдали 213,6 млрд руб., а по рыночной ипотеке — 167 млрд руб. ▪️ Разница в ставках все объясняет: средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке составляла 18%, а по ипотеке на строящееся жилье с учетом господдержки — 7,3%. Получается, что эпоха массовой льготной ипотеки закончилась, но созданная за эти годы модель осталась. ▪️ Первичка подорожала на 172,5%, разрыв со вторичкой вырос с 27% до 48%, доступность стандартной новостройки ухудшилась с 2,7 до 4,3 годового дохода семьи, а бюджетные расходы на субсидирование ипотеки теперь измеряются триллионами рублей. Таковы итоги эпохи льготных ипотек. Все части серии "Эпоха льготных ипотек": 1) Как начался разгон цен на жилье. 2) Как дешевые деньги разогнали рынок. 3) Дорожать начали не только квартиры, но и сама стройка. 4) Шок, инфляция и ипотека от застройщика. 5) Льготный рынок вышел на максимум. 6) Массовая льгота закончилась, но зависимость от господдержки осталась. #ЭпохаЛьготки в Домострое